Imobiliarele - Butoiul cu pulbere

Butoiul cu pulbere care ar putea exploda in 2014 pe piata apartamentelor 

Cresterea economica a Romaniei si suplimentarea fondurilor pentru programul "Prima Casa" in 2014 readuc speranta pe piata imobiliara la inceput de an. Analistii ii tempereaza totusi pe cei mai optimisti, avertizand ca nu va exista un boom imobiliar, ci doar o "dezmortire" usoara a pietei.

Romanii ar trebui sa isi cumpere o locuinte atunci cand si-o permit, cand au o vizibilitate asupra venitului lor in urmatorii ani si cand costul unui credit nu reprezinta o suma exorbitanta in raport cu venitul lor. 

Factorii generali au aratat ca ultimii doi ani au fost mai favorabili achizitiei unei locuinte: ritmul de scadere a preturilor a incetinit puternic, aratand semne de stabilizare si incadrandu-se intr-un procent de negociere.

"Piata imobiliara va avea o anumita crestere in 2014. Exista o revenire a acestei piete inca din 2013 care s-a bazat in special pe scaderea preturilor la achizitie si la inchiriere... Parera mea este insa ca bancile se vor orienta mai mult spre creditele de consum, pentru ca deja sunt foarte aglomerate cu creditele imobiliare. Creditele de consum sunt mult mai usor de manipulat si de manevrat la nivelul bancilor", a declarat pentru Business24, analistul economic Mircea Cosea.


Inca din 2013 asistam la o revenire a pietei imobiliare, bazata in special pe scaderea preturilor locuintelor, atat pe piata vanzarilor, cat si pe piata inchirierilor.

"Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos. Nu in ultimul rand, anul 2014 este un an electoral, ceea ce poate rezerva suficiente surprize", a spus Daniel Crainic intr-un interviu acordat Ziare.com.

Cum estimati ca vor evolua preturile locuintelor in 2014?

As raspunde la aceasta intrebare prin prisma evolutiei preturilor in acest an, cand, dupa doi ani relativi calmi (2011 si 2012), am asistat la scaderi de preturi destul de mari in toata tara.

Anul se incheie cu un nivel mediu al preturilor apartamentelor situat in jurul valorii de 900 de euro/mp, valoare cu aproape 10% mai mica decat cea de la inceputul anului. Fata de inceputul crizei, preturile apartamentelor sunt in prezent cu 56% mai mici.

Practic, cu suma cu care putea fi cumparata o garsoniera in 2008, acum poate fi achizitionat un apartament cu trei camere, lucru valabil in majoritatea oraselor din tara.

In aceste conditii, ne asteptam la un an 2014 in care preturile apartamentelor vor scadea, dar nu foarte mult, ele fiind deja jos comparativ cu perioada de varf.

Totusi, pe piata rezidentiala romaneasca asistam la o anomalie daca e sa ne comparam cu tarile occidentale, la noi, preturile pe rezidentialul nou si vechi sunt inca destul de apropiate.

Cum vor evolua costurile asociate cumpararii unei case?

Chiar daca e posibil sa oscileze, aceste costuri vor ramane, cel mai probabil, in parametri normali comparand cu pretul proprietatii. Comisionul agentiilor nu poate creste, iar costurile notariale, cele cu evaluarea unei proprietati, obtinerea certificatului energetic sau comisioanele bancare nu pot creste nici ele semnificativ in raport cu costul total de achizitie.

Anticipati alte modificari care afecteaza cumpararea unui apartament - cum a fost anul acesta introducerea obligativitii certificatelor energetice, de exemplu?

Cu siguranta bancile au un cuvant important de spus daca ne uitam la portofoliul in crestere a locuintelor executate silit. Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos.

Nu in ultimul rand, anul 2014 este un an electoral, ceea ce poate rezerva suficiente surprize.

Este indicat ca romanii sa-si cumpere o locuinta in 2014?

Romanii ar trebui sa isi cumpere o locuinte atunci cand si-o permit, cand au o vizibilitate asupra venitului lor in urmatorii ani si cand costul unui credit nu reprezinta o suma exorbitanta in raport cu venitul lor. 

Prima Casa cât costă

Programul Prima Casă în lei 

Cât costă şi ce condiţii trebuie îndeplinite

Garantiile se vor acorda numai in moneda nationala si se vor plati in moneda nationala. Costul total al finantarilor acordate in cadrul programului se compune din rata dobanzii ROBOR la 3 luni plus o marja de maximum 2,50% pe an pentru creditele in lei si comisionul de gestiune datorat FNGCIMM si recuperat de la beneficiar.

Marja de maximum 2,50% include si nivelul total al comisioanelor percepute de catre finantator, insa nu include costul evaluarii imobilului, costul aferent efectuarii formalitatilor de publicitate si comisionul de gestiune datorat FNGCIMM.

De asemenea, finantatorii au obligatia prevederii exprese in contractele de credit a costurilor cu dobanda exprimata in raport cu ROBOR la 3 luni si separat a costurilor cu comisioanele.

Acum, cei care vor să-şi cumpere o casă au la dispoziţie varianta creditului Prima Casă 6 , în lei, un fel de „aceeaşi Mărie, dar cu altă pălărie”, mai exact cu aceleaşi condiţii, dar cu dobânzi ceva mai mari decât varianta în euro. DAE a ajuns acum undeva până în jurul a 7%. De altfel, în ceea ce priveşte rata şi costul final al creditului, puţin mai contează numele băncii la care ne îndatorăm. În cele mai bune cazuri se poate câştiga câteva zeci de lei, lunar. Diferenţa este însă făcută de un alt aspect, şi anume de flexibilitatea băncii. Dacă marile bănci au devenit în ultimii ani extrem de pretenţioase, cele mai mici sunt ceva mai „prietenoase”.

Criterii de eligibilitate pentru Prima Casă 6 - în lei

Poate beneficia de creditul Prima Casă 6 orice persoană fizică care nu deţine în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia, nicio locuinţă, indiferent de modul şi momentul în care a fost dobândită, sau care deţine în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 de metri pătraţi.

Primul pas pe care trebuie să îl facă o persoană care doreşte să achiziţioneze o locuinţă prin programul Prima Casă este să meargă la bancă, chiar dacă nu a găsit încă locuinţa de care are nevoie.
Consilierii îi vor prezenta detalii privind creditul, documentele necesare pentru dosarul de credit, valoarea estimată preliminară a creditului şi rata lunară de plată. În cazul anumitor bănci, creditul poate fi aprobat chiar şi înainte de găsirea imobilului care urmează să fie achiziţionat, clientul având la dispoziţie o perioadă destul de generoasă în care să se hotărască ce locuinţă doreşte.

Pentru demararea creditului, clienţii trebuie să dispună de un avans de minimum 5%. De asemenea, majoritatea băncilor acceptă până la trei coplătitori, însă cu condiţia ca la finalizarea creditului, atât solicitantul, cât şi coplătitorii să aibă vârsta maximă de 75 ani.
Costuri asemănătoare

În cazul BCR, pentru un credit de 160.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, rata lunară în acest moment este de 1.045 lei (în cazul clientului care îşi virează salariul într-un cont BCR).

La Banca Transilvania, cine vrea să-şi cumpere un apartament finalizat prin Prima Casă, de 160.000 de lei, aşadar aproximativ 35.000 de euro (o sumă cât de cât rezonabilă şi pentru cei cu venituri nu foarte mari), credit pe perioadă maximă, de 360 de luni, are de plătit o rată lunară tot de puţin peste 1.000 de lei (DAE este de 6,23%), iar suma totală de plată ajunge undeva la 332.000 lei.

Făcând o comparaţie, în cazul unui credit imobiliar în euro, la aceeaşi bancă, cu dobândă variabilă şi cu virarea salariului în cont BT, DAE este de 5,98%, rata lunară este de puţin peste 200 de euro, iar valoarea totală de plată, de 74.000 euro. Chiar dacă nu semnificative, diferenţe există între aceste două tipuri de credit, care se traduc printr-o economie de aproximativ 100 de lei, lunar, bani mulţi pentru românul de rând.
Totuşi, în cazul creditelor clasice în euro, avansul este, în principiu, de 25%, lucru care îi pune în dificultate pe mulţi potenţiali cumpărători, dar care nu face decât să scadă apoi costurile sau perioada pe care se întinde creditul.

Plafoane mari, dar şi cerere mare

Chiar dacă plafoanele primite de bănci de la Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru
Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM) sunt destul de mari, fondurile se pare că vor ajunge doar pentru următoarele câteva luni. De exemplu, BCR beneficiază de cel mai mare plafon distribuit în Programul Prima Casă 6: 220 milioane lei. Specialiştii BCR estimează însă că vor utiliza cea mai mare parte a plafonului până la finalul anului 2013.

Şi BRD se poate lăuda cu un plafon destul de generos - 180 milioane de lei, adică 15% din total, pe când Banca Transilvania, 105 milioane de lei. Acestea sunt însă doar trei exemple. FNGCIMM a distribuit băncilor garanţiile pentru noua etapă a programului Prima Casă în valoare de 1,2 miliarde lei.

http://www.realitatea.net/

Cele mai sigure investiţii in 2014

Managerii anunţă un an bun pentru imobiliare: urmează creşteri 

Directorii generali din toată lumea par să fi fost atinşi de un val de optimism neaşteptat. Atât în România cât şi în restul lumii, aceştia se aşteaptă la creşteri ale veniturilor atât pe termen scurt cât şi pe termen mediu. Acest lucru este valabil în toate industriile, chiar şi domeniul bancar şi imobiliare, care au fost pe lista celor mai puternic destabilizate de valul de criză economică. 

După mai mulţi ani de incertitudine, timp în care fixarea unui plan de afaceri părea mai degrabă o utopie, apar şi primele semne bune. Oamenii de afaceri din întreaga lume au început să îşi descrie afacerile drept stabile şi sunt încrezători sau chiar foarte încrezători în viitor. Cu atât mai încurajator este faptul că această atitudine a managerilor se resimte la nivel global.

„Numărul directorilor generali încrezători în perspectivele de creştere pe termen scurt a crescut semnificativ, iar acest lucru poate indica intrarea unui nou ciclu de creştere a economiei globale. În general, ciclurile de expansiune sunt mai lungi decât cele de recesiune, aşadar ne putem aştepta la o perioadă mai lungă de creştere economică. Este posibil însă ca această creştere să decurgă într-un ritm destul de lent”, arată Vasile Iuga, country manager Pricewaterhouse Coopers.

Managerii vor să îşi crească afacerile prin inovaţie şi servicii cât mai performante

Referitor strict la România, datele studiului arată că 96% dintre managerii intervievaţi estimează că le vor creşte veniturile în următorii trei ani, iar 49% dintre ei sunt foarte încrezători că acest lucru se va întâmpla. 86% dintre ei sunt încrezători în creşterea veniturilor în următoarele 12 luni, iar 39% dintre intervievaţi sunt foarte încrezători că acest lucru va fi posibil. Atunci când trasează aceste perspective, directorii generali din România se bazează pe strategiile de inovaţie atât în materie de produse cât şi în materie de servicii. Un sfert dintre ei chiar iau în calcul extinderea pe pieţele unde deja activează.

„Directorii generali intervievaţi au trasat clar trei tendinţe globale majore pe care ei le aşteaptă. Primul este progresul tehnologic rapid, urmat de schimbările demografice şi, nu în ultimul rând, modificările de putere financiară. Aceştia sunt cei trei factori despre care ei consideră că vor avea un impact mare asupra companiei pe care o conduc”, continuă oficialul PwC.

Mediul economic rămâne unul dificil, iar managerii trag un semnal de alarmă în acest sens

De data aceasta, România se încadrează perfect în tiparele mondiale, managerii locali rezonând cu cei din restul lumii. Iar acest lucru este valabil atât în cazul estimărilor optimiste de viitor, precum există şi o solidaritate legată de mediul economic dificil creat de ultimii ani.

„Directorii generali sunt în continuare îngrijoraţi de supra-reglementare, deficitele bugetare care au atins niveluri foarte ridicate precum şi de povara fiscală. Aceştia trimit un mesaj clar autorităţilor, prin care vor să facă bine cunoscute aceste neajunsuri”, arată Vasile Iuga.

Dacă topul optimiştilor în viitorul mediului de afaceri internaţional este condus de directorii generali din domeniul turismului, într-un procent de 46%, pe locul doi, la mică distanţă, se află sectorul bancar şi pieţele de capital. 45% dintre managerii din aceste două domenii sunt încrezători că le vor creşte veniturile în următoarele 12 luni. Urmează domeniile retail, servicii financiare, comunicaţii şi apoi inginerie şi construcţii. 41% dintre managerii din aceste două ultime domenii aşteaptă ca următorul an să le crească cifra de afaceri. La cealaltă extremă, cei mai puţin încrezători în viitor sunt managerii din industria metalurgică: doar 19% dintre aceştia cred în creşterea veniturilor companiilor lor în următoarele 12 luni.    Autor: Mihaela Ochiană, IMOPEDIA.ro

Creştere economică, în 2014: aproape 5%, în pieţele emergente

Țările în curs de dezvoltare întrunesc factorii pentru a recupera ritmul economic în cursul acestui an, cu o creştere de 4,7% preconizată pentru 2014 şi peste 5% pentru anul 2015, arată cea mai recentă analiză EY, „Rapid-growth markets forecast” (RGMF). Pe termen mediu, pieţele emergente au multe cărţi valoroase de aruncat în joc, subliniază specialiştii.

Deşi prognozele sunt optimiste atât pentru 2014, cât şi pentru 2015, analiştii subliniază că riscul de ieşiri de capital şi cel de încetinire bruscă a creşterii au crescut. Ritmul de creştere în ţările în curs de dezvoltare ar putea fi încetinit de ieşirile de capital, chiar şi până la o valoare de aproape 3% până în 2015, cu repercusiuni la nivel mondial.

„În timp ce creşterea economică este de aşteptat să se menţină constantă, pe parcursul următorilor doi ani, se estimează că se vor produce mai multe divergenţe în privinţa ritmului de creştere în rândul pieţelor emergente. Astfel, pe continentul american, pieţele emergente se luptă să-şi recâştige impulsul, în timp ce avansul constant al Chinei atrage după sine creşterea pieţelor emergente din Asia. Cu o producţie industrială surprinzător de puternică în Polonia şi în Republica Cehă, Europa emergentă câştigă tot mai multă putere, orientându-se tot mai mult către Vest, mai ales în condiţiile în care Germania conduce zona Euro către ieşirea din recesiune”, se arată în studiul RGMF, realizat de compania de cosultanţă EY.

• În următoarea decadă, clasa mijlocie din ţările în curs de dezvoltare se va dubla – de la 94 milioane în 2012, va ajunge la aproape 200 milioane gospodării până în 2022
• Achiziţia de produse de larg consum şi servicii creşte odată cu clasa de mijloc, iar producătorii şi furnizorii din pieţele emergente îşi concentrează atenţia către propriile pieţe, pentru a profita de creşterea cererii

În acelaşi timp, odată cu clasa de mijloc, va urca semnificativ şi cererea pentru servicii în educaţie şi sănătate, precum şi în formarea de competenţe pentru forţa de muncă. Cheltuielile cu servicii precum cele de comunicaţii, cultură sau recreare vor creşte de cel puţin două ori mai repede decât cheltuielile destinate alimentaţiei.

„Prognoza menţionează apariţia câtorva tendinţe majore, implicând modificări radicale ale puterii de cumpărare, care se manifestă în unele dintre cele mai importante pieţe emergente. În China, numărul de gospodării care vor înregistra venituri de peste 35.000 dolari în termeni reali se va tripla, ajungând la peste 80 milioane până în 2022. Astfel, în 2022, China va avea mai multe gospodării cu acest nivel de venit decât Japonia”, explică specialiştii EY.

• China va vedea cele mai importante schimbări, dar toate ţările în curs de dezvoltare vor resimţi transformări
• Până în 2022, peste 15 milioane gospodării vor înregistra venituri de peste 35.000 dolari, în Brazilia şi Rusia
• Mexicul, Turcia şi India vor număra fiecare câte 10 milioane gospodării cu acest nivel de venituri
• În Nigeria, numărul de gospodării cu venituri de peste 10.000 dolari va depăşi 11 milioane în 2022 (de la 6 milioane, în 2012)

Cu toate acestea, cerinţele de consum se vor modifica faţă de perioada anterioară de dezvoltare economică rapidă, consideră analiştii. De exemplu, în China, ritmul schimbărilor economice şi preocuparea cu privire la siguranţa alimentară şi la calitatea aerului au determinat declanşarea unei mişcări pentru o modalitate mai durabilă de consum. Astfel, companiile trebuie să-şi adapteze produsele pentru a îndeplini cerinţele locale.

Cheltuielile pentru bunuri de consum şi servicii vor creşte într-un ritm mai rapid decât cheltuielile de bază, în următorii zece ani. Multe dintre ţările în curs de dezvoltare vor fi nevoite să investească în tehnologiile verzi şi în transportul public, dar şi să îmbunătăţescă mediul de afaceri şi cel de reglementare, pentru a reuşi să atragă veniturile clasei de mijloc şi pentru a echilibra presiunile datorate resurselor limitate, atenţionează specialiştii.

• În 2014, creşterea va fi de doar 4% în domeniul serviciilor financiare şi de business
• Creşterea va fi de 5% în sectoarele de producţie şi utilităţi
• Este prognozată o creştere robustă în sectorul construcţiilor şi al distribuţiei, estimată la 6% în 2015, tendinţa fiind în linie cu dezvoltarea procesului de urbanizare

„Am putea spune că prognoza de creştere din pieţele emergente este o veste bună pentru România unde principalul motor de creştere al economiei rămâne exportul, iar producătorii locali pot să se orienteze către aceste pieţe emergente, în care clasa de mijloc are potenţial de consum în creştere”,încheie reprezentanţii companiei de consultanţă EY.  Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro

Cartierele preferate ale celor care conduc lumea sunt în Monaco, Londra şi Hong Kong

Traiul în lux începe cu o proprietate, iar pentru a duce o viaţă de miliardar trebuie să plăteşti cel puţin 26.000 de dolari pentru fiecare metru pătrat construit. De notat şi faptul că suprafeţele caselor în care trăiesc cei mai bogaţi oameni ai lumii sunt de ordinul a sute de metri, astfel încât preţul final al celei mai ieftine locuinţe se ridică la câteva milioane de dolari. Iar în ciuda aparenţelor, locuri precum New York sau Paris sunt ultimele în topul celor mai căutate de miliardarii lumii, atunci când îşi caută o nouă locuinţă.

Miliardarii care aleg să locuiască în Paris, aleg Avenue Montaigne. Bulevardul de lux este situat în zona Champs-Elysees, iar în jurul cartierelor exclusiviste s-au dezvoltat afaceri din toate domeniile de lux. Pentru a se muta acolo, potenţialii clienţi trebuie să plătească în medie 26.000 de dolari pe metru pătrat, potrivit unui clasament întocmit de firma de consultanţă Wealth-X.

Atunci când vor să se stabilească în New York, miliardarii aleg Fifth Avenue. Cartierul de case de vis-à-vis de Central Park este râvnit de cei mai mulţi, fiind locuit de cei bogaţi şi celebri de generaţii. Preţul mediu care trebuie plătit acolo este puţin mai mare decât în Paris, respectiv 28.000 de dolari/mp.

Un apartament cu cinci etaje s-a vândut cu 48 milioane de dolari, în Rusia

Mai scump de atât este în Moscova, pe strada Ostozhenka. Deşi mai puţin cunoscută de Fifth Avenue sau Champs-Elysees, preţul mediu care trebuie achitat de miliardarii care îşi cumpără locuinţe în zonă este de 29.000 de dolari/mp. O tranzacţie notabilă din zonă a fost vânzarea unui apartament cu cinci niveluri, care a fost cumpărat pentru 48 de milioane de dolari, marcând astfel recordul zonei.

În Sardinia, este un alt loc bine cunoscut de miliardari: Romazzino Hill. De zeci de ani deja, mulţi dintre cei bogaţi şi faimoşi locuiesc acolo şi sunt dispuşi să plătească sume impresionante pentru o proprietate în zonă. Nu mai departe de 2012, în plină criză imobiliară, una dintre vilele reprezentative din zonă, Villa Rocky Ram, s-a vândut pentru 148 milioane de dolari. Preţul mediu pentru tranzacţiile din zonă este de 32.900 dolari.

Chiar mai scump de atât, cu un preţ mediu de 37.000 de dolari, se vând proprietăţile din Chemin de Ruth, Geneva. Priveliştea către lac şi apropierea de clădirile Naţiunilor Unite fac locul unul de maximum interes pentru miliardari. Cinci proprietăţi de acolo s-au vândut cu un preţ de aproximativ 13 milioane dolari, între anii 2008 şi 2010. Este locul unde, printre alţii, au ales să se mute cei din familia Peugeot.

Singapore, căutat pentru magazinele de designer şi restaurante cu stele Michelin

Dar Geneva păleşte pe lângă zona Paterson Hill, din Singapore. Acolo este locul unde magazinele de designer se unesc cu mai multe restaurante cu stele Michelin, făcând astfel o combinaţie dorită de toţi miliardarii lumii. Preţul mediu este de 42.500 dolari/mp.

Franţa revine în top cu un preţ mediu aproape dublu faţă de Singapore: 79.000 dolari/mp. Acesta se practică pe Boulevard du Général de Gaulle, Cap Ferrat. Peninsula exclusivistă, situată de-a lungul Coastei de Azur, lângă Mediterană, este cea mai scumpă zonă non-urbană din lume. Acolo au ales să locuiască Brad Pitt şi Angelina Jolie, Paul Allen şi Charlie Chaplin.

Monaco, Londra şi Hong Kong ocupă primele trei locuri din top

Monaco nu putea să lipsească din top. Cele mai scumpe proprietăţi din zonă sunt cele de pe Avenue Princess Grace, unde preţul mediu este de 86.000 euro. Acolo au ales să locuiască Andrea Bocelli, Roger Moore, Lewis Hamilton şi Helena Christensen.

Zona Kensington Palace Gardens, din Londra, este pe locul doi în topul străzilor cu cea mai mare concentraţie de miliardari din lume. Reprezentativi pentru zonă sunt Kate Middleton şi Prinţul William, dar tot acolo locuiesc şi Lakshmi Mittal, oligarhul rus Roman Abramovich şi fiica lui Bernie Ecclestone, Tamara.

Pe locul 1 în top se găseşte Pollock's Path, The Peak, Hong Kong. Este vorba despre un loc care în mod istoric a fost locuit de bogaţii din Hong Kong, situat în vârf de munte, cu privelişte către port. În 2011, un apartament de acolo a fost vândut pentru 103 milioane de dolari, fiind cel mai mare preţ plătit până atunci pentru o locuinţă în zonă. Preţul mediu este de 120.000 dolari/mp.

Autor: Mihaela Ochiană, IMOPEDIA.ro     

            Poţi să te îmbogăţeşti din imobiliare? 

Numai respectând anumite principii !

Construirea unei relaţii cu clientul este mai importantă decât semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Clientul nu trebuie să aibă întotdeuna dreptate, ci trebuie să primească informaţia corectă. Promptitudinea şi eficienţa sunt printre cele mai importante caracteristici ale unui consultant imobiliar de top. Acestea sunt doar câteva dintre sfaturile celei denumite „Regina Imobiliarelor”, omul care se bucură de încrederea celor mai bogaţi oameni din lume, brokerul american care a intermediat tranzacţii de miliarde dolari. 

Dolly Lenz este vice-preşedintele Prudetial Douglas Elliman, companie imobiliară fondată încă din 1911. Femeia de 57 ani este consultantul imobiliar cu cele mai multe tranzacţii imobiliare din Statele Unite ale Americii, în ultimii 15 ani, estimate la peste opt miliarde dolari. Descrisă ca având ferocitatea unui rechin, însă apreciată pentru delicateţe, americanca este apreciată de cei mai puternici oameni de afaceri, indiferent că vor să-şi vândă apartamentul dintr-un zgârie nori sau să cumpere un conac ultra-luxos. IMOPEDIA.ro prezintă câteva dintre principiile după care se ghidează în piaţa imobiliară americană, aplicabile şi în România.

Relaţia cu clientul este mai importantă decât tranzacţia în sine

Scopul final al oricărei colaborări este încheierea tranzacţiei, iar cosultanţii imobiliari se gândesc instinctiv la acest lucru, deoarece ştiu că dacă nu se semnează contractul, nu îşi vor obţine comisionul. Drept urmare, cei mai mulţi agenţi îşi concentrează eforturile pentru a-i aduce pe vânzător şi pe cumpărător pe aceeaşi frecvenţă. Această abordare este ideală pentru a încheia o tranzacţie anume, însă nu este întotdeauna în beneficiul unui client vechi, care apelează la acelaşi consultant de mai multe ori.    

„Întotdeauna mi-am reprezentat clienţii la cele mai înalte standarde şi m-am străduit să creez relaţii pe termen lung cu anumiţi clienţi, bazate pe încredere. Consider că este treaba mea să reprezint interesele celor mai fideli clienţi, chiar dacă acest lucru presupune să îi sfătuiesc să se retragă dintr-o afacere cu potenţial, atunci când termenii nu sunt în favoarea lor. În ani de experienţă am învăţată că niciun comision nu este mai presus de încrederea şi respectul pe care ţi le acordă un client”, sfătuieşte consultantul imobiliar american.

Confruntările nu trebuie evitate, ci fac parte din fişa postului

Specialista se declară uimită de faptul că numeroşi oameni (mulţi chiar din poziţii de top management) – indiferent de domeniu, dar în special din real estate – se simt inconfortabil în cadrul unei discuţii în contradictoriu, astfel că evită cu obstinaţie orice confruntare. Cu toţii ne dorim să fim plăcuţi de cei din jur, însă acest sentiment nu trebuie să fie mai presus de responsabilitatea unui broker imobiliar de a-şi reprezenta clientul.

„Am fost adesea asemuită cu un rechin, ba chiar am fost întrebată dacă această comparaţie mă flatează. Nu ştiu dacă chiar îmi place această asemănare, însă de multe ori este necesară. Procesul de negociere trebuie dus la final cu succes, fără greşeli sau scuze, numai un astfel de comportament va atrage clienţi fideli sau recomadări ulteriare”, explică Dolly Lenz.

Tranzacţiile imobiliare sunt conflictuale prin natura lor, deoarece cumpărătorul şi vânzătorul au interese diametral opuse, astfel că spiritele se pot încinge pe parcursul procesului de negociere, iar consultantul imobiliar este cel care trebuie să îşi menţină calmul şi să facă faţă cu brio. Clientul analizează şi evaluează comportamentul brokerului care îl reprezintă, nefiind interesat de confortul momentan al acestuia. Un consultant imobiliar de top trebuie să câştige negocierile şi să întoarcă dezavantajele în favoarea sa, dacă vrea să răzbată într-un mediu extrem de competitiv.

Mitul „clientul are întotdeauna dreptate”

„Clienţii cu care lucrez sunt oameni de afaceri inteligeţi, cu experienţă, care stăpânesc arta negocierii. Mulţi dintre ei administrează fonduri uriaşe sau reprezintă companii renumite, astfel că ştiu exact ce vor, când şi cum anume trebuie să fie livrat. Motivul pentru care ei apelează la serviciile mele este informaţia specifică pe care o deţin, cunoştinţele mele despre domeniul acesta”, declară vice-preşedintele companiei imobiliare cu peste 100 ani de experienţă.

Consultanţii imobiliari trebuie să stăpânească informaţii corecte şi precise despre piaţa imobiliară, dar nu trebuie să ezite în a-i transmite acest lucru clientului. Specialista subliniază că jobul unui broker este să asculte cu atenţie toate ideile preconcepute ale clientului său şi să îi explice acestuia unde greşeşte şi cu ce are dreptate – „nu îi spun clientului ce vrea să audă, ci îi spun ce trebuie să audă”. Numai după ce beneficiază de toate informaţiile, fie ele pozitive sau negative, clientul poate lua o decizie corectă. Mai mult, totul face parte din procesul de câştigare a încrederii şi respectului, care sunt principii fundamentale într-o relaţie de afaceri profitabilă.

Mitul „proprietatea îşi găseşte rapid un cumpărător, fără ajutorul unui specialist”

Căminele celor mai bogaţi oameni sunt unice, proprietăţi rare, cu caracteristici incomparabile,extrem de apreciate în lumea celor cu averi impresionante. Iar aceşti vânzători nu angajează un consultant imobiliar numai pentru a le vinde proprietatea, ci vor de la acesta să obţină cel mai bun preţ, într-o piaţă în care totul este relativ.

„Dacă proprietatea se vinde singură, de ce au nevoie să îţi ofere ţie un comision din preţul de vânzare? Pentru a deschide uşa unui potenţial cumpărător? Oricine poate cumpăra un robot care să facă asta, pentru mult mai puţini bani”, susţine cea poreclită „Regina Imobiliarelor”.

Mai mult, aceşti clienţi au nevoie de asistenţă pentru a stabili preţul de vânzare, deoarece nu cunosc piaţa. Găsirea cumpărătorului şi obţinerea preţului stabilit reprezintă valoarea pe care o aduce un broker priceput, singurul motiv pentru care clientul este dispus să plătească un comision important, subliniază specialista.

Cei bogaţi şi puternici preţuiesc timpul, ceea ce ar trebui să facă şi un consultant imobiliar

Cei mai mulţi dintre clienţii bogaţi şi importanţi nu au timp de pierdut, sunt genul de oameni care vor ca lucrurile să se desfăşoare cât mai repede. Nu au ajung în funcţiile şi poziţiile sociale actuale având răbdare infinită şi au pretenţia de la cei cu care lucrează să înţeleagă importanţa timpului. Ei aşa funcţionează, iar colaboratorii lor trebuie să se adapteze acestor cerinţe.

„Într-o piaţă extrem de activă, primesc sute de mailuri în fiecare zi şi le răspund tuturor în câteva minute. Clienţii noi sunt surprinşi de promptitudine, dar nu cunosc altă modalitate de lucru. Într-adevăr, dorm cu telefonul la cap. Îmi afectează viaţa personală? Sigur că da, dar clienţii vor rapiditate şi eficienţă, acesta fiind principalul motiv pentru care apelează din nou la serviciile mele şi pentru care mă recomandă mai departe”,încheie Dolly Lenz.        Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro 

Guvernul chinez pune la punct un nou plan. Vezi cum încearcă să coboare preţurile

Chinezii au învăţat din greşelile altora, astfel că încearcă din răsputeri să evite spargerea bulei imobiliare. Creşterea preţurilor locuinţelor este inevitabilă într-o ţară cu o creştere economică puternică, astfel că autorităţile concep diverse legi şi impun taxe mari celor care încearcă să se îmbogăţească rapid din tranzacţii imobiliare.

Explozia economică, urbanizarea rapidă şi înmulţirea speculanţilor imobiliari din China au dus la o creştere necontrolată a preţului locuinţelor noi sau vechi din toate marile oraşe, deşi autorităţile au încercat constant să tempereze activitatea de pe segmentul rezidenţial, prin diverse măsuri. Conform datelor furnizate de Biroul Naţional de Statistică al Chinei, preţurile au urcat de-a lungul anului trecut în 69 din cele 70 oraşe monitorizate. Mai mult, în metropole precum Beijing, Shanghai, Guangzhou sau Shenzhen, s-au înregistrat creşteri record ale preţului mediu, de peste 20%, din toamna lui 2012 şi până în octombrie 2013.

În încercarea de a nu ajunge într-un punct similar cu cel al altor mari economii ale lumii, care au fost îngenuncheate de prăbuşirea sectorului real estate, guvernul chinez vine cu un nou set de legi şi taxe, pus la punct de membrii Partidului Comunist. Prin implementarea acestor măsuri, autorităţile speră să observe cât de curând o stagnare sau chiar o reducere a preţurilor, notează presa locală.

• Cei care vând o a doua proprietate vor plăti o taxă de 20% din preţul de tranzacţionare
• Clienţii care vor să achiziţioneze a doua locuinţă trebuie să deţină un avans de minimum 70%
• Cei care cumpără o a treia unitate rezidenţială nu mai au voie să solicite un credit imobiliar
• Proprietăţile de lux nu mai pot fi achiziţionate din stadiul de proiect
• Rezidenţii neînregistraţi nu pot cumpăra locuinţe în China

Deocamdată nu a fost anunţată data de la care vor intra în vigoare noile reguli, însă specialiştii chinezi evidenţiază că acesta este un plan general, iar autorităţile fiecărui oraş în parte vor avea libertatea de a modifica anumite puncte, în funcţie de activitatea din piaţa locală. Metropole precum Shanghai au introdus o taxă suplimentară încă de la începutul lui 2011, aplicată proprietarilor care deţin mai multe locuinţe sau unităţi de lux.

Totodată, planul conceput de guvern prevede relaxarea restricţiilor aplicate cetăţenilor chinezi care doresc să investească într-o proprietate din străinătate. La momentul acesta, există o limită anuală în ceea ce priveşte cumpărarea de valută, ceea ce îi ţine în loc pe mulţi dintre cei care ar vrea şi şi-ar permite să cumpere o proprietate în afara graniţelor. Tot pentru a domoli preţurile din China, autorităţile încearcă să îi încurajeze pe cei cu dare de mână să se orienteze către pieţe imobiliare din străinătate.

Pe de altă parte, autorităţile plănuiesc să facă toate aceste schimbări gradual, pentru a nu avea un impact negativ asupra economiei. Investiţiile imobiliare reprezintă un important procent din PIB-ul Chinei, astfel că o limitare puternică a activităţii din piaţa imobiliară ar sta în calea creşterii economice a ţării.  
Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro

Lecţii imobiliare, de la un agent cu experienţă de aproape opt decenii: după fiecare criză, urmează o altă perioadă de boom

Cumpără o casă astăzi, dacă îţi permiţi, însă nu vinde o proprietate decât dacă ai neapărat nevoie de bani – sfatul îi aparţine unui consultant imobiliar cu experienţă de aproape opt decenii. Cel mai în vârstă broker imobiliar american a văzut cu ochii săi destule boomuri şi crize imobiliare, iar concluziile şi învăţămintele sunt mai mereu aceleaşi.

Prezent pe piaţa imobiliară din Seattle încă din 1936, George W. Johnson a fost cel mai în vârstă broker imobiliar american, lucrând zilnic până în 2011, când avea nu mai puţin de 98 ani.

„Am trecut prin multe suişuri şi coborâşuri”, declara acesta, amintindu-şi de boomul imobiliar ce a urmat după Cel de-al Doilea Război Mondial, precum şi de criza din anii ’70, când cel mai mare angajator din Seattle, Boeing, a trebuit să renunţe la mii de angajaţi.

Johnson spunea că a învăţat numeroase lecţii, de-a lungul anilor. Cea mai importantă dintre ele: după fiecare criză imobiliară, piaţa s-a dezvoltat şi mai mult, iar preţurile le-au depăşit pe cele anterioare. Investitorii imobiliari nu trebuie decât să aibă răbdare şi tăria necesară să depăşească toate răsturnările de situaţie.

Piaţa imobiliară de astăzi, „o joacă” faţă de vremurile cu adevărat grele din trecut

Johnson nu a lucrat mereu în industria imobiliară. Născut într-o familie de fermieri din Dakota de Sud, în 1912, Johnson s-a stabilit în Seattle, în timpul crizei economice începută în 1929 (denumită Marea Depresiune). Nivelul şomajului ajunsese la 30%, oamenii care locuiau pe străzi nu reprezentau ceva neobişnuit, cozile pentru mâncare oferită de autorităţi se întindeau pe străzi întregi. Datorită dificultăţilor financiare, Johnson muncea pe unde apuca, iar în 1936, a început să cocheteze cu imobiliarele.

„Puteai cumpăra cea mai bună proprietate din cartierul Ballard pentru 3.500 dolari. Vremurile erau extrem de grele. Piaţa imobiliară din prezent este „mic copil”, prin comparaţie. Iar în afara Marii Depresiuni, a fost şi secetă în aceeaşi perioadă, ceea ce agrava situaţia”, a declarat nonagenarul, într-un interviu acordat MSN.

Johnson a reuşit să găsească o nişă la vremea aceea, devenind un agent imobiliar ce pune accent pe relaţia cu clientul, fiind mai mult decât un intermediar între vânzător şi cumpărător. La sfârşitul Celui de-al Doilea Război Mondial, când economia americană a luat avânt, acesta şi-a deschis propria agenţia în cartierul Ballard, iar până în anul 2011, a lucrat numai în domeniul imobiliar. Primul contract semnat a fost pentru o casă ce a costat 1.500 dolari, estimată la circa 300.000 dolari în prezent.

Sfaturi imobiliare, de la un broker cu experienţă de peste 70 ani

Atenţie la oraşele care depind de o singură companie sau industrie – acestea sunt mult mai vulnerabile şi au mai mult de suferit de pe urma recesiunii. Un exemplu din experienţa sa este economia oraşului Seattle, ce a fost extrem de afectată la sfârşitul anilor ’60, când gigantul Boeing a concediat peste 60.000 angajaţi care locuiau în zonă. Un consultant nu numai că trebuie să analizeze piaţa în care vrea să lucreze pe termen lung, însă trebuie să îşi consilieze clienţii să privească dincolo de valoarea proprietăţii şi să studieze economia unei zone, înainte de a face vreo achiziţie.

Nu trebuie să fii lacom – consultantul imobiliar cu experienţă de peste şapte decenii susţine că „lăcomia în formă pură” este motivul celei mai recente crize imobiliare ce s-a extins în afara SUA: oamenii s-au lăsat duşi de val, iar băncile au profitat de entuziasmul de moment şi au oferit credite ieftine.

„În urmă cu câţiva ani, oricine cumpăra o proprietate imobiliară, creştea preţul, îl dubla şi făcea un profit rapid. Oamenii semnau contracte bancare pe care, la modul teoretic, ştiau că nu le vor putea susţine pe termen lung, iar instituţiile financiare îi încurajau în acest demers, pentru a obţine profituri uriaşe, la rândul lor”, dezaproba specialistul american.

Responsabilitatea personală ar trebui să fie baza oricărei tranzacţii imobiliare, iar fiecare potenţial cumpărător ar trebui să îşi evalueze onest posibilităţile financiare şi să fie circumspect în legătură cu ofertele „prea bune ca să fie adevărate”. Sigur că nu putem anticipa orice, iar singurii demni de compătimire sunt cei care şi-au făcut corect calculele, însă şi-au pierdut locul de muncă şi apoi şi locuinţa. Cu toate acestea, suferinţa lor se transformă în câştigul şi bucuria unui alt cumpărător, considera consultantul.

Sincronizarea este extrem de importantă – într-o piaţă ca cea actuală, orice tânăr care nu şi-a cumpărat o locuinţă ar trebui să îşi achiziţioneze una, este unul dintre sfaturile lui Johnson. O piaţă ce funcţionează după regulile impuse de cumpărători poate fi o ocazie unică în viaţă, iar valoarea proprietăţilor cumpărate în vremurile acestea nu va face decât să urce, deoarece preţurile sunt la minimum în anii de criză. Mai mult, dobânzile băncilor sunt acum la un nivel extrem de scăzut şi vor urca pe termen lung, deci costurile unui împrumut vor creşte semnificativ.

Dacă nu ai nevoie urgentă de bani, nu vinde – vânzătorii vor continua să joace după regulile impuse de cumpărători, astfel că nu vor avea de câştigat prea mult cât de curând. Mai mult, clienţii dispuşi să investească vor veni cu oferte sub preţul iniţial, deoarece ştiu că oferta este mai mare decât cererea şi că este o piaţă a cumpărătorilor. În ciuda dificultăţilor încă prezente pe piaţa imobiliară, perioada de agitaţie s-a încheiat, în mare parte, a mai declarat specialistul american. Urmează o perioadă de liniştire, după care piaţa va începe să crească – încet, dar sigur.

Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro

Cele mai sigure investiţii ale momentului: terenurile, chiriile şi proprietăţile scumpe

Piaţa imobiliară, în perioada de criză, are o dimanică uluitoare. Segmentele care par stabile se pot transforma, peste noapte, în riscuri uriaşe pentru cei interesaţi de ele. Dar pentru cei care speculează momentele potrivite, criza se poate transforma într-un aliat care garantează succesul. În acest moment, terenurile şi închirierile par să fie cele mai bine cotate segmente ale pieţei.

Anul 2013 a fost unul dificil, la fel ca şi anii precedenţi. Dar spre deosebire de trecutul apropiat, anul acesta a căzut unul dintre pilonii de stabilitate ai segmentului rezidenţial: programul Prima Casă. Din momentul în care s-a trecut la creditarea în lei, piaţa a suferit un şoc major.
„Încă de la primele discuţii despre creditarea în lei, clienţii care voiau să cumpere au accelerat toate demersurile, au cumpărat tot ce aveau de cumpărat, au cheltuit tot ce aveau de cheltuit, iar apoi s-a aşternut liniştea, pe segmentul Prima Casă. Există credite alternative, unele dintre ele chiar au condiţii mai bune decât împrumuturile Prima Casă, dar un avans de 25% este restrictiv, pentru majoritaea clienţilor. Cazurile în care ei au aceste economii sunt extrem de rare”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Daniel Dobre, oficial Renet.
Cele mai multe probleme s-ar resimţit în cartiere, în cazul locuinţelor vechi. Acum, este greu să vinzi chiar şi cu preţuri derizorii. Mulţi dintre proprietari au ales să îşi păstreze locuinţa, decât să o scoată la vânzare la preţuri absurd de mici.
„Pot da exemplul concret al unui apartamentent din Drumul Taberei: are trei camere, dar se vinde la preţ de două camere. Chiar şi aşa, nimeni nu este interesat. Se simte o scădere a tranzacţiilor, dar aceasta nu a dus şi la o scădere a preţurilor, paradoxal. Reacţia proprietarilor este una de conservare: preferă să nu vândă acum. Chiar şi cei care au nevoie de fonduri, preferă să facă rost de bani din cu totul alte surse, decât să găsească un cumpărător”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Anca Ghiţă, manager General 2000.
Apartamentele scumpe sau proprietăţile elitiste sunt ocolite de fluctuaţiile pieţei
Totuşi, la nivelul întregului an, în cartiere se simte o ieftinire de 10-15%, potrivit agenţilor imobiliari. Singurele proprietăţi care au scăpat de aceste fluctuaţii sunt cele elitiste, care oricum nu vizau clienţii de Prima Casă.
„Probleme au apărut la cartiere, în cazul locuinţei vechi, mai ales. Am constatat şi scăderi de 10.000 de euro la apartamente de trei camere şi cu toate astea, nu se tranzacţionează. Pe când în cazul celor scumpe, de peste 100.000 de euro, care oricum nu făceau obiectul Prima Casă, nu se simte nicio schimbare”, continuă Daniel Dobre.
Pe piaţa terenurilor se aşteaptă scumpiri, în viitorul apropiat
Segmentul închirierilor precum şi cel de achiziţii terenuri par să fie alte două componente stabile ale pieţei imobiliare, în acest moment. De asemenea, pare să fi crescut apetitul persoanelor fizice de a-şi construi locuinţe, în paralel cu dezvoltatorii care ridică clădiri pentru bugete de criză.
„Considerăm că preţurile terenurilor au ajuns la un nivel suficient de mic încât să încurajeze clienţii să cumpere. În zone precum Prelungirea Ghencea sau Bragadiru, piaţa este dinamică pe acest segment. Ne aşteptăm chiar şi să vedem creşteri de preţ, în viitorul apropiat. Cât despre chirii, acest segment este la cote stabile, indiferent dacă este vorba despre birouri, spaţii comerciale sau rezidenţial”, arată Anca Ghiţă.
Problema, în perioada pe care o traversăm, este că orice sentiment de nesiguranţă indus pe piaţă, poate transforma o investiţie aprent sigură într-o greşeală uriaşă. Anticiparea acestor schimbări de trend poate face diferenţa dintre o afacere profitabilă şi un eşec financiar, iar aceasta este provocarea supremă deopotrivă pentru specialiştii din domeniu, cât şi pentru proprietari şi cumpărători.
Autor: Mihaela Ochiană, IMOPEDIA.ro