Preţul apartamentelor vechi

Preţurile medii cerute de cei care vând proprietăţi situate în imobile vechi ar putea continua să scadă pe fondul modificării programului "Prima Casă" în "Noua Casă", schimbare menită să încurajeze achiziţia de apartamente în blocuri nou construite, notează reprezentanţii companiei.

Cea mai însemnată "prăbuşire" a preţurilor s-a înregistrat în Bucureşti, unde metrul pătrat costa, în medie, la sfârşitul anului trecut, 961 de euro, cu aproape 60% mai puţin decât înaintea crizei din 2008.

Topul oraşelor cu cele mai mari preţuri

Sursă: Darian

"În 2013 vom asista în continuare la o scădere a pieţei având în vedere conjunctura economică. Cum programul <Prima Casă> care a susţinut industria imobiliară în ultimii ani este practic finalizat, iar planurile guvernamentale prevăd un nou proiect <Noua Casă>, s-ar putea să asistăm la o scădere mai accentuată a preţurilor apartamentelor vechi şi o menţinere sau chiar o creştere uşoară a celor noi, în special a celor bine dimensionate şi amplasate în zone cu infrastructură bună", consideră Adrian Crivii, preşedintele Darian.

Cele mai mici scăderi de preţuri s-au înregistrat în Oradea, unde apartamentele din imobilele vechi s-au ieftinit cu circa 20%.

De luat în seamă însă este şi deprecierea cursului leu/euro cu 20,9% în ultimii cinci ani. Astfel, dacă în 2008 cursul mediu de schimb a fost de 3,6827 lei/euro, anul trecut acesta a urcat la 4,4560 lei/euro, potrivit datelor Băncii Naţionale a României (BNR).

"Piaţa imobiliară locală este influenţată de situaţia stagnantă a economiei româneşti şi de reticenţele investitoriilor în proiectele imobiliare ale pieţelor emergente din Europa", se arată în analiza citată.

Topul reducerilor de preţ în perioada 2008-2012

Sursă: Darian

Cât mai valoarează casa ta

Cu toate că preţul apartamentelor din Capitală a consemnat cea mai semnificativă scădere de la începutul crizei şi până la sfârşitul anului trecut, respectiv 57%, locuinţele din Bucureşti continuă să fie cele mai scumpe din România.

Astfel, pentru un apartament vechi de două camere cu o suprafaţă utilă de 42 de metri pătraţi, proprietarii cer circa 40.360 de euro, sumă similară cu preţurile cerute în Cluj-Napoca unde un apartament vechi cu aceeaşi suprafaţă costa la sfârşitul anului trecut 40.270 de euro.

Pe de altă parte, cele mai ieftine apartamente se găsesc în Reşiţa, unde pentru o locuinţă cu două camere şi o suprafaţă de 42 de metri pătraţi suma cerută este de 18.980 de euro.

Preţuri scăzute vor găsi şi cei în căutare de apartamente în Baia Mare sau Alba Iulia, unde metrul pătrat costă în jur de 500 de euro.

Click pe imagine pentru a mări

Care este preţul real pe care îl vor vânzătorii de apartamente din Bucureşti

Diferenţa dintre preţul cerut de proprietarii de apartamente vechi din Capitală şi preţul la care acestea sunt vândute este între 7% şi 13%, în funcţie de zonă, reiese dintr-o analiză realizată de portalul de specialitate imobiliare.ro.

Astfel, marja de negociere pentru un apartament cu două camere într-un bloc construit în perioada 1980-1990 în zona Aviaţiei din Bucureşti este de 13%. Preţul mediu pentru o locuinţă de 55 de metri pătraţi utili se ridică la 80.000 de euro, în timp ce valoarea de tranzacţionare este de 70.000 de euro, reiese din studiul care se referă la ultima parte a anului trecut.

Dispuşi să lase din preţ sunt şi proprietarii care vând în zona Decebal, unde marja de negociere pentru un apartament cu trei camere construit după 1990 poate ajunge la 12%. Astfel, o locuinţă de 85 de metri pătraţi utili scoasă la vânzare cu 125.000 de euro poate fi negociată până la 100.000 de euro.

Mai puţin flexibili atunci când vine vorba de negocieri sunt proprietarii de pe Calea Moşilor, aceştia fiind dispuşi să lase doar 5% din preţul cerut pentru un apartament vechi cu două camere şi cel mult 7% pentru un apartament cu trei camere.

Schimbările propuse la programul "Prima Casă" a mărit semnificativ oferta de apartamente scoase la vânzare în Capitală

Schimbările pe care executivul le-a propus la programul "Prima Casă" i-a speriat pe proprietarii de apartamente vechi care s-au grăbit în ianuarie să-şi scoată la vânzare locuinţele cât timp acestea mai sunt eligibile pentru programul guvernamental, reiese dintr-o analiză realizată de portalul de imobiliare anunţuriparticulare.ro.

Astfel, la începutul anului au apărut peste 2.050 de oferte noi, numărul apartamentelor vechis scoase la vânzare ajungând la un nivel similar celui din 2007, fiind totodată cu 12-15% mai ridicat decât în 2011-2012.

În programul de guvernare al Guvernului Ponta II pentru perioada 2013-2016 sunt propuse o serie de modificări ale programului "Prima Casă" astfel încât acesta să poată fi accesat doar pentru achiziţionarea de locuinţe noi.

Executivul nu specifică însă anul de construcţie care să califice un apartament drept "nou". O iniţiativă similară a fost luată în calcul şi de guvernarea Boc însă aceasta a fost abandonată după un avertisment al Consiliului Concurenţei.  http://www.gandul.info/financiar

Preturi pe 2013 la apartamente si garsoniere executate silit

Pretul mediu al garsonierelor executate silit este de circa 7.000 de euro, in timp ce la un apartament cu doua camere media ajunge la 20.000 de euro, insa nivelul minim inregistrat in prezent pe piata este de 2.325 de euro pentru o camera.

"Cei interesati au invatat deja ca, daca la prima licitatie, bunul nu se vinde, la a doua, pretul va scadea obligatoriu cu 25%. Asadar, in 90% dintre cazuri, in ultima vreme, nu se prezinta nimeni la prima licitatie pentru bunurile executate silit si astfel bancile sunt fortate sa porneasca a doua licitatie de la 75% din pretul evaluat initial", a declarat, intr-un comunicat, Elena Puica, directorul comercial al portalului executari.com.

Astfel, dupa reducerea pretului cu 25%, o garsoniera in Bucuresti, pe Bulevardul Corneliu Coposu, având o suprafata de 16,7 metri patrati, a ajuns la un pret de 8.460 euro. in Tulcea, pe strada Taberei, o garsoniera cu 19,5 metri patrati este vânduta cu 7.500 de euro, in timp ce in Arad o garsoniera cu 33 metri patrati costa 8.500 de euro, iar in Vaslui, la 26 de metri patrati, pretul este de 4.250 de euro. in Bacau, o garsoniera de 45,3 metri patrati costa 8.850 de euro.

In cazul apartamentelor cu doua camere, in Videle o locuinta de 50 de metri patrati costa 14.400 de euro, iar in Sovata 53,71 metri patrati se vând cu 19.250 de euro. in Navodari, doua camere de 46 metri patrati sunt licitate de la pretul de 17.730 euro, in timp ce in Vatra Dornei 48 de metri patrati se vand la pretul de 20.400 de euro.

In Bucuresti sunt la vanzare la preturi reduse câteva zeci de apartamente cu doua camere. Spre exemplu, un apartament de 35 de metri patrati, localizat in sectorul 5 (soseaua Salaj) este scos pe piata la pretul de 21.570 euro, iar altul de 38 de metri patrati, in sectorul 4 (Aleea Dolina) costa 25.000 de euro.

Si apartamentele cu trei camere beneficiaza de reduceri in oferta actuala a bancilor. De exemplu, in orasul Moreni, judetul Dâmbovita, un apartament cu trei camere cu o suprafata de 81 de metri patrati se tranzactioneaza la pretul de 27.000 de euro. in Giurgiu, un apartament cu trei camere, cu o suprafata de 83,53 metri patrati, se vinde cu 20.150 euro.

Preturile nu includ TVA.  Mondo News  http://www.mondonews.ro/Preturi-pe-2013

Chiria este mai mare decât rata la bancă. 

Preţul apartamentelor a scăzut de la începutul crizei cu 57%, iar chiriile cu maximum 18%

Chiria lunară pentru o garsonieră din Drumul Taberei este mai mare cu 40% decât rata la un credit ipotecar pentru acelaşi tip de locuinţă, potrivit portalului anunturiparticulari.ro. Cei interesaţi de achiziţionarea unui apartament pot achita, în medie, o rată cu 26% mai mică decât chiria, în funcţie de zonă, în condiţiile în care preţul unei locuinţe în Capitală a scăzut în medie cu 57%. Diferenţele dintre rata bancară şi chiria lunară pornesc de la 16% în favoarea ratei, în cartiere precum Colentina. Astfel, dacă accesarea unui credit ipotecar pe o perioadă de 30 de ani pentru achiziţionarea unei garsoniere presupune o rată lunară în jurul a 150-180 de euro, chiria solicitată de proprietari pentru acelaşi tip de unitate porneşte de la aproximativ 205 euro în zone precum Militari sau Colentina. 

Chiriile bat pasul pe loc
Criza nu s-a simţit prea mult la nivelul chiriilor, acestea au scăzut cu procente cuprinse între 13% şi 18% în ultimii trei ani şi cu 1%-6% în ultimul an. Cel mai mult a scăzut chiria la apartamentele cu trei camere şi cel mai puţin la cele cu patru, dacă ne raportăm la ultimii trei ani. Modificări accentuate de preţ nu se observă nici pe interval de un an în ceea ce priveşte chiriile medii solicitate de proprietarii de apartamente vechi din Capitală. Spre deosebire de ianuarie 2012, chiriaşii plătesc în medie o chirie cu aproximativ 6% mai mică pentru un apartament de trei camere, dar şi cu 3% mai mare pentru o unitate de patru camere.

Garsonierele par să fi “îngheţat” de două luni la o chirie medie în jur de 225 de euro la nivelul întregii Capitale. Chiria solicitată de proprietari a scăzut insesizabil, cu doar un euro, pe un interval de 30 de zile, şi cu 1% comparativ cu luna ianuarie a anului 2012, de la 228 de euro. “Într-o situaţie similară se înscriu şi apartamentele de două camere. Proprietarii bucureşteni cer la început de 2013 o chirie de 321 de euro, în scădere cu 1% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut”, potrivit sursei citate. Studiul mai arată că în cazul unui apartament de trei camere se plăteşte o chirie cu 6% mai mică faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Astfel, dacă în ianuarie 2012 chiria pentru o astfel de unitate se învârtea în jurul valorii de 469 de euro/lună, aceasta ajunge în prezent la 439 de euro. Apartamentele de patru camere sunt singurele unităţi care par să fi câştigat teren atât de la o lună la alta, cât şi raportat la un interval de 12 luni. Proprietarii solicită o chirie medie de 674 de euro/lună la început de 2013, cu 3% mai mult faţă de ianuarie 2012, dar şi cu 19% peste nivelul de 567 de euro din decembrie anul trecut. 

Preţul apartamentelor s-a prăbuşit odata cu criza

Preţurile apartamentelor vechi au înregistrat la nivel naţional scăderi de aproximativ 40% în ultimii patru ani, de la începutul crizei, potrivit companiei de evaluare Darian. În ultimul an, scăderea a fost de doar 2,5%, 2012 fiind considerat şi cel mai stabil an de la începutul crizei imobiliare. În topul celor mai mari scăderi de preţuri la apartamentele vechi se situează Bucureştiul, cu 57%, Piteşti – 53%, Baia Mare – 49%, Bistriţa – 47%, Reşiţa – 46% şi Ploieşti – 45%. La polul opus, oraşele unde preţurile au rezistat cel mai bine în ultimii patru ani sunt Oradea – 20%, Buzău – 27%, Deva – 28%, Miercurea Ciuc – 31% şi Suceava – 32%. Chiar dacă Bucureştiul se plasează pe primul loc după scăderea preţurilor, Capitala rămâne încă cea mai scumpă piaţă, cu o medie de 961 de euro/mp, urmată îndeaproape de Cluj-Napoca, 959 euro/mp, pe locul trei situându-se Timişoara, cu 875 euro/mp. Pentru 2013, reprezentanţii firmei Draian estimează că preţurile vor continua să scadă, având în vedere conjunctura economică. “Cum programul «Prima Casă» care a susţinut industria imobiliară în ultimii ani este practic finalizat, iar planurile guvernamentale prevăd un nou proiect, «Noua Casă», s-ar putea să asistăm la o scădere mai accentuată a preţurilor apartamentelor vechi şi o menţinere sau chiar o creştere uşoară a celor noi, în special a celor bine dimensionate şi amplasate în zone cu infrastructură bună”, a declarat Adrian Crivii, preşedintele Darian. 

http://jurnalul.ro/bani-afaceri/constructii-proprietati/

Efectul Prima Casa in 2013

Ce apartamente noi se încadrează în Prima Casă ?

Desi apartasmentele noi au un efect psihologic favorabil cumparatorului , foarte multi se orienteaza catre locuintele vechi . DFesi aspectoase , locuintele noi au o seria de dezavantaje in comparatie cu cele vechi , probleme cu utilitatile (se intrerup apa si curentul frecvent ) , accesul poate fi o problema in zilele ploioase , sunt izolate in majoritatatea cazurilor si nu au accces la mijloacele de transport in comun ,  nu au bancomate/banci , magazine , scoli/gradinite , auj intretinearea mare ,  multe sunt suprainaltate si mansardate ,  etc. .

Cum autorităţile au decis să mute programul Prima Casă 2013 cu totul în curtea locuinţelor noi şi să ajute astfel băncile care au multe credite neperformante în buzunarele dezvoltatorilor de proiecte rezidenţiale, apartamentele noi pot deveni interesante pentru cei care vor şi îşi permit să cumpere.

Câte dintre aceste apartamente noi se încadrează în Prima Casă 2013, devenită Noua Casă e altă poveste, dar sunt de găsit unele, în special garsoniere, apartamente cu două camere şi uneori cu trei camere, cu preţuri între 20.000 şi 40.000 de euro sau cel puţin aşa susţine o analiză a portalului imobiliare.ro.

În Capitală, preţul mediu cerut pentru o garsonieră este de 47.442 de euro. În zona Rahova însă, o garsonieră nou-construită, cu o suprafaţă utilă de 30-35 metri pătraţi, poate fi achiziţionată cu 18.000-19.000 de euro. Pe de altă parte, dacă un apartament nou cu două camere costă în medie 77.452 de euro, cea mai ieftină locuinţă de acest tip ajunge la 24.000 de euro – atenţie este vorba de un apartament confort 2, cu o suprafaţă utilă de 40 de metri pătraţi, situat la demisolul unui bloc construit anul trecut în zona Bucureştii Noi.

Pe segmentul apartamentelor cu trei camere din Bucureşti, valoarea medie de listare este de 114.868 de euro, deci nici vorbă de Prima Casă 2013 sau Noua Casă. În zona Berceni însă, la intersecţia dintre Bucureşti şi oraşul Popeşti Leordeni, o locuinţă de acest tip cu o suprafaţă utilă de 57 de metri pătraţi utili are un preţ cerut de 43.000 de euro.

La vest, în Timişoara o garsonieră nouă costă, în medie, 34.307 euro. În zona Soarelui însă, o astfel de locuinţă, cu o suprafaţă utilă de 18 metri pătraţi, situată la parterul unui bloc cu patru etaje construit în anul 2005, are un preţ cerut de 19.500 de euro. În Timişoara, un apartament cu două camere se tranzacţionează cu 55.796 de euro; în cartierul Girocului însă, o unitate locativă de 50 metri pătraţi, amplasată într-un bloc cu trei etaje ridicat în 2010, costă 33.500 de euro. Totodată, preţul mediu cerut pentru o locuinţă nouă cu trei camere din oraş este de 67.951 de euro. În zona Dâmboviţa însă, un apartament cu o suprafaţă utilă de 67 de metri pătraţi, situat la mansarda unui bloc cu patru etaje poate fi achiziţionat cu 37.000 de euro.

În capitala neoficială a Ardealului, Cluj-Napoca, valoarea de listare pentru un apartament cu o cameră este de 35.916 euro. În Floreşti însă, comuna limitrofă Clujului în care s-a construit mult în anii de boom, o locuinţă de 37 de metri pătraţi poate fi achiziţionată şi cu 16.000 de euro.

În acelaşi timp, un apartament cu două camere costă, în medie, 45.892 de euro, dar cea mai ieftină locuinţă de acest tip poate fi găsită tot în Floreşti: o unitate locativă de 40 de metri pătraţi, parţial mobilată, situată la mansarda unui bloc cu trei etaje are un preţ cerut de 20.000 de euro. Pe de altă parte, o locuinţă cu trei camere are un preţ cerut de 64.332 de euro; în Floreşti însă, un apartament de 59 de metri pătraţi utili, situat la demisolul unui bloc cu patru etaje, poate fi cumpărat cu 25.000 de euro.

Braşovul vine cu preţuri ceva mai mici, o garsonieră nou-construită fiind valabilă pentru cu 35.189 de euro. Cel mai mic preţ cerut pentru o astfel de unitate locativă este de 23.150 de euro: locuinţa este situată la primul etaj al unui bloc construit în 2010 în zona Bartolomeu.

Deşi în Braşov un apartament nou cu două camere costă, în medie, 59.805 euro, în zona Tractorul, o unitate locativă de 50 de metri pătraţi are un preţ de 32.000 de euro. Pe segmentul locuinţelor cu trei camere, valoarea de achiziţie se ridică la 81.747 de euro, dar în complexul Avantgarden, o unitate locativă de 55 de metri pătraţi, construită în anul 2010, poate fi cumpărată cu 47.000 de euro.

Dincolo de Carpaţii Orientali, în Iaşi, preţul mediu cerut pentru o locuinţă nouă cu o cameră este de 37.505 euro. În zona Bucium însă, o unitate locativă de 40 de metri pătraţi utili, situată la parterul unui bloc cu trei etaje construit în 2012, costă 23.100 de euro. Pe de altă parte, un apartament cu două camere poate fi achiziţionat cu 52.326 de euro, dar cea mai ieftină locuinţă de acest tip poate fi găsită în zona Nicolina: aceasta are o suprafaţă utilă de 50 de metri pătraţi, este situată la mansarda unui bloc cu cinci etaje construit în anul 2008 şi costă 28.500 de euro.

În Iaşi, unitate locativă tricamerală ajunge la 71.282 de euro. Cel mai ieftin apartament de acest tip este situat în zona Miroslava, la parterul unei vile construite în anul 2008; apartamentul are o suprafaţă utilă de 90 de metri pătraţi şi un preţ cerut de 45.000 de euro.

În fine, în Constanţa, o garsonieră nouă costă, în medie, 33.044 de euro. În zona Poarta 6 însă, o unitate locativă monocamerală de 27 de metri pătraţi, situată la mansarda unui bloc cu cinci etaje, poate fi achiziţionată cu 15.500 de euro. O locuinţă cu două camere ajunge la 53.865 de euro, însă, în zona KM 4-5, un apartament de 42 de metri pătraţi, situat la ultimul etaj din cinci, are un preţ cerut de 25.500 de euro.

La apartamentele cu trei camere din Constanţa, valoarea medie de listare este de 79.090 de euro. În zona KM 4-5 însă, o locuinţă de 65 de metri pătraţi, situată la parterul unui bloc construit în 2010, costă 54.000 de euro.

Ceea ce trebuie reţinut, însă, de cei dispuşi să cumpere este faptul că în general apartamentele noi (ca de altfel şi cele vechi) care par prea ieftine sunt de obicei de calitate scăzută, cu suprafeţe mici şi confort redus. De aceea, deşi suma plătită pare mică, nici valoarea lor nu e altfel, mai ales că vorbim despre locuinţe şi nu despre obiecte care se pot schimba uşor.   Răzvan Zamfir • Imobiliare • 23 ianuarie 2013

Efectul Noua Casa: s-a dublat numarul locuintelor vechi la vanzare

sursa: Wall Street, 2013-02-06

Proprietarii din Bucuresti s-au grabit sa scoata la vanzare apartamentele vechi, in urma anuntului ca programul “Prima Casa” s-ar putea adresa doar segmentului de locuinte noi, astfel oferta de astfel de proprietati este dubla fata de luna decembrie a anului trecut, potrivit Anunturiparticulari.ro.

“Proprietarii apartamentelor vechi din Capitala par sa fi reactionat imediat la anuntarea programului «Noua Casa»: de teama sa nu ramana cu locuintele nevandute o data cu intrarea in vigoare a viitorului program guvernamental, cei care detin apartamente vechi au umplut in ianuarie piata de oferte. In prima luna a lui 2013, oferta de apartamente vechi scoase pentru prima oara la vanzare este cu 12% mai bogata fata de inceputul lui 2012 si depaseste de peste doua ori oferta din decembrie 2012″, se arata intr-un comunicat al site-ului, potrivit Mediafax.

Astfel, numarul apartamentelor vechi scoase la vanzare la inceput de an au totalizat peste 2.050 de oferte noi, ajungand astfel la un nivel similar aceleiasi perioade din 2007 si cu 12-15% mai ridicat decat in 2011-2012.

Sursa: Wall Street


Prima Casă taie accesul solicitanţilor la locuinţe vechi. Va afecta acest nou program piaţa locuinţelor vechi?

Guvernul intenţionează să modifice programul Prima Casă. În acest sens, noul program va fi redenumit Noua Casă şi se va adresa doar celor interesaţi de achiziţia unei proprietăţi noi. IMOPEDIA.ro a discutat cu dr. Ion Radu Zilişteanu, analist imobiliar, despre efectele pe care le va avea noul program în piață.

Cum apreciaţi programul Noua Casă?

Noul program, rebotezat „Noua Casă”, nu face altceva decât să revină la intenţiile iniţiale ale programului Prima Casă. Să ne amintim că, în anul 2009, când a fost lansat acest program, intenţia declarată a autorităţilor era ca acest proiect să stimuleze piaţa locuințelor noi, aceasta a fost declarația inițială a autorităților. Practica ne-a arătat că programul Prima Casă a condus la o achiziţie imobiliară de peste 80% de locuinţe vechi, deci locuinţele noi au reprezentat o cotă destul de mică.Aşadar, se revine la intenţia iniţială.

Va afecta această măsură piaţa locuinţelor vechi?

Această măsură va lovi preponderent în tinerii care nu aveau o sumă suficientă pentru a accesa un credit ipotecar obişnuit şi care nici nu îşi propun să cumpere o locuinţă nouă, pentru că locuinţele noi sunt, în general, mai scumpe decât cele vechi, dacă judecăm în termeni de suprafaţă şi localizare similară. Aceşti tineri nu vor avea acces la creditele ipotecare obişnuite oferite de bănci, pentru că avansul în acest caz este mai mare decât cel cerut de creditele Prima Casă sau respectiv Noua Casă. În plus, ştim că Banca Naţională a încurajat în ultima vreme creditarea în lei în defavoarea creditării în valută, iar creditele în lei sunt mai scumpe, din punct de vedere al dobânzii anuale efective. Practic, consecinţa pe care o avea acest program reconfigurat va fi aceea de a micşora în continuare cererea solvabilă, dar este bine să precizăm că, în general, programul Prima Casă, cel puţin din experienţa de până acum, nu a ocupat ca volum de tranzacţii mai mult de câteva procente din piaţa rezidenţială. Aşadar, influenţa sa asupra pieţei nu a fost una directă, în termeni de cerere, ofertă şi de fixare a preţului, ci a fost mai mult un efect de natură psihologică, un efect pozitiv, trebuie să recunoaştem.

Cât de mult îi ajută pe dezvoltatorii imobiliari acest nou program?

Momentul actual îi prinde pe dezvoltatori cu foarte multe unităţi locative nevândute, iar piaţa dezvoltărilor rezidenţiale este destul de îngheţată, alţi investitori neavând curajul să intre pe piaţă în condiţiile acestea, deşi criza oferă anumite oportunităţi pentru că există acest stoc de unităţi locative nevândute. Pe măsură ce acest stoc se va apropia de epuizare, atunci sigur că se va încălzi si piaţa dezvoltărilor rezidenţiale noi. Ar putea avea un efect bun faptul că Noua Casă se adresează numai locuinţelor noi, o să ducă la o vânzare mai rapidă a acestor stocuri de locuinţe noi nevândute.

Odată cu epuizarea acestor stocuri nevândute am putea vedea noi dezvoltatori imobiliari pe piaţă?

În condiţiile în care stocul va începe să se epuizeze, dar încă ne aflăm departe de acest moment. Aş mai vrea să spun că în cercurile politice ale actualei puteri, ca şi în cercurile politice ale vechii puteri, se află dezvoltatori imobiliari şi nu exclud nici posibilitatea ca această reconfigurare a programului Prima Casă în Noua Casă să fie şi un rezultat al presiunii acestor dezvoltatori imobiliari apropiaţi puterii.

Fosta guvernare a dorit să se adreseze prin acest program guvernamental exclusiv pieţei locuinţelor noi, dar nu a făcut-o, în urma sesizării Consiliului Concurenţei. Credeţi că noua guvernare va reuşi?

Este greu de spus, pentru că deocamdată acest program Noua Casă nu este decât un program enunţat, nu am citit o documentaţie specifică în stare să ne lămurească în legătură cu toate caracteristicile lui. Atunci când a intervenit Consiliul Concurenţei, problema era ca acest program să nu fie interpretat drept ajutor de stat. Regimul ajutoarelor de stat în Uniunea Europeană este unul destul de strict şi, pentru că ar putea exista suspiciuni de încălcare a legii concurenţei, probabil că va fi nevoie de un aviz al autorităţilor de la Bruxelles în ceea ce priveşte lansarea noului program.

În cazul în care Noua Casă va fi aprobată, am putea asista la o scădere a preţului locuinţelor vechi?

Programul Prima Casă a ocupat până acum o pondere foarte mică din piaţă, respectiv câteva procente. Ca să fim concreţi, în aceşti ani de criză, numărul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare prin Prima Casă a fost de aproximativ 350.000 euro anual. Programul Prima Casă a generat, în medie, circa 18.000 de tranzacţii în fiecare an, ceea ce înseamnă circa 5% din piaţă.  Faptul că dispare componenta imobilelor vechi, consider că nu are cum să influenţeze decisiv preţurile de pe piaţă. Anii 2011 şi 2012 au însemnat pentru piaţa rezidenţială românească scăderi extrem de mici de preţ, grosul scăderii s-a înregistrat în primii ani de criză, începând din martie 2008, iar anul 2012 a adus o scădere extrem de mică procentuală, ceea ce ar putea să ne determine să caracterizăm piaţa rezidenţială ca fiind în stagnare. Părerea mea este că tot acest cumul de factori pe care îl întâlnim acum în piaţă, şi nu mă refer neapărat la noul program, ci la restricţionarea accesului la creditarea în valută, va duce la o scădere a cererii solvabile şi anul acesta. De aceea, cred că vom asista la mici reduceri de preţuri şi în 2013.

Ce ne puteţi spune despre preţul locuinţelor noi? Va duce Noua Casă la o scumpire a unităţilor noi?

Nu cred, pentru că oferta este încă foarte mare, stocul existent de locuinţe noi este foarte mare. 

16 ian 2013 | Autor: Cristina Tamaş, IMOPEDIA.ro

Câți bani are Prima Casă în 2013 și cât ar afecta-o schimbarea în Noua Casă?

Pentru acest an, Prima Casă are un plafon de garanții cu care poate fi acordat un volum de finanțări cu 20% mai mic decât anul trecut. Banii s-ar putea epuiza mai devreme de sfârșitul anului dacă programul continuă în aceiași parametri de anul trecut. Totuși, dacă programul se schimbă în Noua Casă, tranzacțiile s-ar putea prăbuși.

După reportarea plafonului rămas neutilizat la Prima Casă 5 și suplimentarea garanțiilor cu 200 milioane euro, Prima Casă are pentru acest an un disponibil pentru finanțări ipotecare în valoare de aproape 800 milioane euro.

Mai exact, garanțiile pentru acest an cumulează 390 milioane euro, cu care pot fi astfel acordate credite ipotecare de 780 milioane euro, potrivit datelor de la Fondul de Garantare.

“Programul continuă în condițiile de anul trecut, având un plafon cu care pot fi acordate credite de circa 800 milioane euro. Deocamdată nu s-a schimbat nimic. Au fost doar discuții și intenții de a stimula construcția de locuințe noi, dar nu am primit nimic oficial pentru a implementa vreo schimbare”, ne-a declarat Irina Constantinescu, director în cadrul Fondului de Garantare (FNGCIMM).

Cu cât ar putea scădea tranzacțiile

Până în prezent (de la începutul programului și până la jumătatea lunii ianuarie), prin Prima Casă au fost acordate în total 82.000 garanții, pentru tot atâtea credite în valoare cumulată de peste 3,2 miliarde euro. Valoarea medie a finanțării ipotecare se cifrează la 39.200 euro.

Potrivit Irinei Constantinescu, din cele 82.000 de finanțări, doar 28% au fost pentru achiziția de apartamente noi (construite din 2008 încoace), așa cum sunt ele definite în propunerea de transformare în Noua Casă.

Prin urmare, dacă programul s-ar modifica În Noua Casă și ar fi destinat locuințelor construite după 2008 tranzacțiile s-ar putea prăbuși cu circa 70%. În acest fel, banii ar fi mai mult decât suficienți pentru întreg anul, dacă nu și pentru anul viitor.

Stimulare, dar să știm și noi

Fără un studiu de impact și fără o cunoaștere a mecanismului, Guvernul riscă să se iluzioneze că stimulează construcția de locuințe noi, apelând la blocarea finanțărilor pentru apartamentele vechi (construite înainte de 2008).

În fapt, nu ar face decât să frâneze puternic tranzacțiile, cu posibile implicații pe prețurile apartamentelor vechi, cu scăderea încasărilor la buget din taxarea tranzacțiilor la notar și cu tăierea accesului la finanțare pentru persoanele cu venituri mai mici, care nu sunt eligibile să ia un credit pentru un apartament nou.

Statul ar trebui să înțeleagă că pentru a stimuli ceva, nu trebuie să blochezi altceva, ci să acorzi facilități domeniului pe care vrei să îl stimulezi. Altfel, s-ar opune liberei alegeri a clienților.

Dacă într-adevăr vrea să stimuleze construcțiile noi, ar putea să acorde facilități fiscale constructorilor sau să susțină prin deductibilități fiscale achiziția prin credit a apartamentelor noi sau închirierea lor. Sau prin multe alte căi, care nu înseamnă blocarea altora.

Stimularea creditelor în lei, aproape fără efect

Deocamdată, un alt fel de stimulare pare să eșueze. Eliminarea creditelor ipotecare în valută de către BCR, cu așa-zisul scop de stimulare a creditelor în monedă națională, se pare că nu a făcut decât să frâneze puternic tranzacțiile prin Prima Casă pentr BCR.

Au trecut câteva luni de la anunțarea măsurii de către BCR , dar ponderea creditelor în monedă națională în totalul creditelor din Prima Casă a rămas extrem de – sub 2%. Ori, această pondere ar fi trebuit să se modifice cât de cât, întrucât BCR e instituția care a acordat cele mai multe credite prin Prima Casă.

BCR-ului pare că i-a scăpat faptul că CEC Bank a eșuat lamentabil când a venit la începutul programului Prima Casă doar cu finanțări în lei și nu a avut nici o cerere, iar apoi au introdus și ofertele în euro.    Autor: Marius Pirloiu Miercuri, 16 Ianuarie 2013 

2013 va fi un an de acalmie pe piaţa imobiliară. Va urma relansarea?

Ce a fost mai greu a trecut. Piaţa imobiliară începe să se stabilizeze, ba chiar se pregăteşte timid de o relansare. Transformarea programului Prima Casă în Noua Casă, care vizează strict imobilele noi, va ajuta piaţa construcţiilor. Am analizat piaţa imobiliară din România din acest moment cu Adrian Șişchin, director regional RE/MAX România într-un interviu acordat special pentru IMOPEDIA.ro.

Cum apreciaţi că va fi anul 2013 pentru piaţa imobiliară din România?

Trebuie subliniat că există piaţă imobiliară, există piaţa agenţiilor imobiliari şi desigur, putem discuta despre piaţa creditelor şi a produselor care servesc piaţa imobiliară. Fiecare are segmente specifice şi va avea un ritm propriu. Per total, consider că va fi un an de acalmie şi un an pregătitor pentru elementele de relansare care vor veni, întrucât după o perioadă secetoasă sau ploioasă vine şi un pic de soare.

Va aduce 2013 o stabilizare a preţului locuinţelor?

Atât locuinţele vechi, cât şi cele noi au diferite componente. În fiecare dintre ele există componenta de lux şi aceasta va avea o anumită dinamică. Consider că va reveni uşor o cerere pentru elemente de lux din partea investitorilor care au reuşit să se capitalizeze în perioada crizei şi să genereze cash. În această zonă, vor fi oportunităţi investiţionale deosebite. Ca şi o prognoză a preţurilor, per total, nu văd în momentul acesta scăderi dramatice, ci mai degrabă o acalmie, de continuare a ceea ce s-a întâmplat în ultimele luni ale lui 2012.

Cum apreciaţi intenţia Executivului de a transforma programul Prima Casă în Noua Casă, noua formă adresându-se doar celor care vor să cumpere o locuinţă nouă?

Există desigur motive pentru care se face această modificare şi de asemenea, şi consecinţe. Programul îşi propune să stimuleze în mod special produsele noi construite, se doreşte o dinamică şi o relansare prin acest produs a industriei construcţiilor şi tot ceea ce înseamnă în cele din urmă, furnizori şi elemente din industrie care ajută construcţiile. De altfel, se ştie foarte clar că în momentul în care construcţiile merg, economia merge. Pentru un client, posibil cumpărător, nu este varianta cea mai sănătoasă în acest moment, deoarece îi îngrădeşte posibilitatea de a accesa un credit prin Prima Casă în vederea achiziţionării unei locuinţe vechi. Sunt proprietăţi care chiar dacă nu sunt relativ noi ar putea să se încadreze mai bine în criteriile lui de cumpărare. Există deci o veste bună pentru dezvoltatori şi pentru relansarea industriei construcţiilor, pentru constructori, poate pe termen lung să contribuie la o uşoară creştere a numărului locurilor de muncă. Pentru client, pentru populaţie, acest lucru poate avea un efect secundar, prin crearea unor locuri de muncă, dar pentru cel care îşi doreşte să cumpere o proprietate veche este un element de restricţionare.

Va încuraja Noua Casă apariţia unor noi proiecte imobiliare pe piaţă?

Proiecte noi au început deja să apară, ele sunt gândite dintr-o strategie care reflectă în acest moment profilul cumpărătorului care în perioada de vârf a pieţei imobiliare nu a fost bine targetat şi anume proiecte care reflectă cumpărătorul local care ţin de tipologie, de mediu, de familie, de oraşul în care locuieşte şi de capacitatea lui de plată, precum şi de dorinţa de a accesa un anume tip de produs. şi aici discutăm de clasa medie care continuă să fie în uşoară formare. Astfel de produse, dacă sunt gândite cum trebuie se vând, mai ales dacă se declară o transparenţă corectă a felului în care  a evoluat preţul şi cum s-a ajuns la acel preţ. Chiar dacă este criză, produsele se vând dacă există o transparenţă reală legată de felul în care a evoluat preţul pe metru pătrat, în care se spune transparent cât a fost preţul terenului, cât au fost materialele de construcţii.

O transparenţă totală ar trebui să includă chiar şi discounturile care se aplică în cazul achiziţiei materialelor de construcţii, care uneori ajung să fie de 20-25%, poate chiar 40%. Astfel, o negociere transparentă şi garanţia oferită conduc la un element de succes. Lipsa transparenţei, costul mare al terenurilor, din cauza faptului că au fost cumpărate când piaţa imobiliară era pe val, precum şi felul în care s-a poziţionat produsul au făcut din multe proiecte să nu fie vandabile. Cei care au înţeles aceste aspecte sunt în piaţă şi vând.

Să înţeleg că dezvoltatorii nu vor fi neapărat încurajaţi de programul Noua Casă, ci mai degrabă de faptul că în prezent oferta de locuinţe noi nu corespunde nevoilor cumpărătorilor?

Exact. Programul guvernamental sigur că ajută un pic din perspectiva creditării, însă şurubul a fost strâns destul de tare de către bănci, iar realitatea arată că produsele financiar-bancare oferite pentru creditare sunt la ora actuală puţin competitive. Sunt puţine persoane care se califică din perspectiva veniturilor pe care le înregistrează.

Credeţi că noua formă a programului Prima Casă va afecta piaţa locuinţelor vechi?

Cu siguranţă că atunci când elemente de creditare sunt alocate pe un anumit segment de piaţă, respective cel nou, celălalt segment, cel vechi, va resimţi acest lucru. Va fi un impact. Nu trebuie să înţelegem că noul program va conduce la vânzarea locuinţelor noi rămase nevândute de mult timp, ele nu se încadrează în plafonul Prima Casă. Ele au rămas nevândute din cauza preţului mare.

Să discutăm şi despre piaţa terenurilor. A fost cel mai afectat segment al pieţei imobiliare. Cum stau lucrurile acum?

Continuăm să vedem că pe piaţa terenurilor există un număr limitat de tranzacţii.  Dacă vorbim de terenuri care au avut la bază elemente pur speculative, ele nu sunt vandabile. Ele au fost cumpărate la un preţ foarte bun, dar totuşi când piaţa era pe val. Nu există un apetit pentru suprafeţe mari, pentru terenuri care aveau ca destinaţie cartiere întregi de locuinţe. Pentru terenurile agricole există în acest moment o efervescenţă, ele nu au scăzut, ci dimpotrivă au crescut. Terenurile agricole cele mai atractive sunt cele care au un grad ridicat de comasare, acestea s-au apreciat şi continuă să meargă foarte bine. Terenurile care erau alocate pentru construcţia de case unifamiliale, de genul 400-500 mp se mişcă relativ greu.   06 feb 2013 | Autor: Cristina Tamaş, IMOPEDIA.ro