Considerând că fiecare dintre noi se întâlneşte cu probleme – mai mari sau mai puţin importante – legate de proprietatea privată, vă propunem, în cele ce urmează, câteva din prevederile introductive, pe această temă, din Codul civil.
Alegerea acestui subiect ţine, pe de altă parte, şi de faptul că Legea nr. 287/2009 privind Codul civil a fost amendată prin mai multe acte normative – de modificare sau de punere în aplicare – pe care le vom semnala la momentul potrivit.
Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Tot în condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz.
Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.
Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate. Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege.
Dobândirea dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.
Proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ, precum şi prin alte modalităţi în măsura în care acestea se reglementează prin lege.
Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară. În ce priveşte condiţiile de înscriere, potrivit art. 888 Cod civil, înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
ATENŢIE! Două trimiteri, în acest sens, sunt bine de reţinut.
* Prin Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil, se prevede, totodată, că dipoziţiile privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.
Prin aceeaşi lege nr.71/2011 de punere în aplicare, astfel cum a fost modificată, recent, prinOrdonanţa de urgenţă nr. 79/2012 (în aplicare începând cu 20 aprilie a.c.) se mai prevede că dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Până la finalizarea lucrărilor de cadastru, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.
Până la îndeplinirea condiţiilor privind finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, ori de câte ori proprietarul imobilului are un drept de opţiune, el dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării începute după intrarea în vigoare a Codului civil de la data cererii de chemare în judecată prin care a solicitat recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra lucrării, dacă acţiunea a fost admisă.
Întinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce.
El este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.
Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale.
Stingerea dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin nefolosire. El poate fi însă dobândit de altul prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile şi condiţiile anume determinate de lege.
Proprietarul poate abandona bunul său mobil sau poate renunţa, prin declaraţie autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în cartea funciară. Dreptul se stinge în momentul părăsirii bunului mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciară, în condiţiile legii, a declaraţiei de renunţare.
Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească.
Confiscarea, ca o altă cale de stingere a dreptului de proprietate, operează numai asupra bunurilor destinate sau folosite pentru săvârşirea unei infracţiuni ori contravenţii sau cele rezultate din acestea.
Uzucapiunea
Pentru că am menţionat anterior dobândirea bunului prin uzucapiune, trebuie arătat aici că, în condiţiile arătate prin art. 928 şi urm. din Codul civil, posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat sau, după caz, asupra fructelor produse de acesta. În ce priveşte uzucapiunea imobiliară, Codul civil tratează separat uzucapiunea extratabulară şi cea tabulară. În primul caz, dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.
ATENŢIE:
Potrivit Legii nr. 71/2011 de punere în aplicare, dispoziţiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei.
Cu privire la imobilele pentru care, la data începerii posesiei, înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, nu erau deschise cărţi funciare, rămân aplicabile dispoziţiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.
În cazul posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărţi funciare, până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, uzucapiunea extratabulară îşi produce efectele de la data introducerii cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii cerinţelor legale ale acestui mod de dobândire, dacă acţiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării excepţiei uzucapiunii, dacă această excepţie a fost admisă.
Acţiunea în revendicare
Prin admiterea, de către instanţă, a acţiunii în revedendicare, pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.
Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, şi la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar. Potrivit art. 597 Cod civil, lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzător, regulilor aplicabile autorului de rea-credinţă.
Atragem atenţia şi asupra dispoziţiei următoare, de real interes practic, potrivit căreiaproprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut. Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel.
De reţinut, însă, că obligaţia de restituire se aplică numai în acele situaţii în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.
De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor.
Pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare.
Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului purtător de fructe sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor.
Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare (făcute pentru propria plăcere a deţinătorului pârât şi care nu măresc valoarea bunului).
Posesorul are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează. Şi aici se aplică regula, potrivit căreia, dacă cheltuielile s-au concretizat într-o lucrare nouă, atunci sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.
