Cum închiriez locuința

 Cum sa-ti inchiriezi cat mai bine locuinta! 

                                         Daca esti proprietar:

1. Pregateste-ti locuinta pentru inchiriere ca sa arate cat mai bine, trebuie sa fie competitiva daca vrei sa scoti un pret cat mai bun. Eventual schimba ce e stricat prin casa si asa mai departe. Daca ai televizor LCD, masina de spalat, aer conditionat etc. poti sa primesti un pret mai bun.

2. Apoi, scapa de obiectele inutile, care ocupa mult spatiu si de cele care nu arata prea grozav.

3. Ai grija ca instalatiile sanitare sau alimentarea cu gaz si electricitate sa mearga bine si pregateste-te sa ai grija de buna lor functionare pe toata durata inchirierii.

4. Uita-te cu atentie la preturile de prin ziare si unde vezi conditii care ti se par similare cu cele oferite de tine, nu strica sa faci o vizita ca si eventual chirias mai ales daca ai timp. Intr-o sambata ai putea vizita cel putin 3-4 apartamente ca sa iti faci o idee ce ofera altii si mai discuti eventual cu agentii imobiliari ca sa stii ce se cere si ce nu, cam cat ai putea obtine s.a.m.d. Dupa ce consideri ca te-ai informat suficient, stabileste un pret competitiv ca doar nu vrei sa stai cu apartamentul gol doua - trei luni.

5. Ai grija la chiriasi. Incearca sa te informezi cu privire la acestia si la buna lor credinta. Nu uita ca persoana in cauza are obligatia sa iti plateasca la timp chiria si sa nu iti strice locuinta.

6. Daca tu crezi ca este cat de cat de incredere, cere-i un depozit in avans si stabileste de comun acord data pentru plata chiriei precum si cate zile de gratie are. De obicei, sunt 3 sau 5 zile dupa expirarea fiecarei date de plata a chiriei in care chiriasul primeste un nou termen ca sa-si onoreze obligatiile.

7. Cel mai bine ar fi sa semnezi un contract de inchiriere si la data predarii locuintei, ai putea incheia un proces verbal de predare-primire, in care sa mentionezi starea locuintei, iar asta te poate scuti de eventualele daune.

8. Trebuie sa stabilesti foarte clar conditiile inchirierii: valoarea chiriei, modul de plata, obligatiile si drepturile fiecaruia. Nu uita sa stabilesti si preavizul adica termenul in care va anuntati reciproc ca locuinta trebuie sa fie libera sau va fi eliberata.

9. Ar fi bine sa stabilesti de la bun inceput cum se impart cheltuielile in caz de reparatii si daca suporti tu totul sau imparti o parte cu respectivul chirias si in ce cazuri.

10. Anunta tu din start ca toate vizitele tale vor fi anuntate cu cel putin o zi inainte si nu vor fi mai mult de una pe luna si respecta asta.

11. Daca ai asigurare la apartament, ceea ce ar fi preferabil, spune-i chiriasului despre riscurile pentru care este asigurat si in acest fel nu vor exista neintelegeri intre voi referitoare la plata despagubirilor.

12. Tine legatura cu administratorul blocului si cu vecinii si in felul asta vei putea monitoriza chiriasii de la distanta ca sa stii din timp daca sunt probleme. Ocupa-te de "aceasta monitorizare" cel putin in primele doua luni pentru ca niciodata nu stim pe cine primim in casele noastre.

13. Nu uita sa fixezi la cat timp poate avea loc prima marire de chirie si in ce conditii se poate produce. Vezi Suersa Aici

Citește și : Chiriile in Bucuresti s-au stabilizat! Top chirii in Capitala!

Vezi Anunțuri 

Citeste si: Cum sa nu te lasi pacalit de agentul imobiliar!

O nouă abordare în tot ce înseamnă piaţa de închiriere a apartamentelor. Am simţit şi credem în continuare că domeniul imobiliar este învechit ca tehnologie. Cum în toate celelalte industrii, cea alimentară, de transport şi aşa mai departe, tehnologia a ajuns undeva, în real estate lucrurile sunt destul de învechite, vorbim de site-uri şi platforme de zeci de ani care oferă aceleaşi lucruri şi am simţit că putem să aducem o nouă abordare pe această piaţă” Închirieri de apartamente cu platforma Milluu, care permite închirierea locuinţelor fără ca utilizatorii să le treacă pragul înainte. 

Obligațiile chiriașului

Chiriașul are și câteva obligații prevăzute de Noul Cod Civil.

Acesta trebuie să plătească chiria în cuantumul și termenul stabilit prin contract.

În lipsa unei stipulații clare în acest sens, ceea ce plătește chiriașul către proprietar, conform reglementărilor legale, trebuie planificat, după cum urmează:

• un avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășeste o lună;
• În prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
• în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Totodată, chiriașul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, precum și să îl restituie la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.

De asemenea, dacă chiriașul modifică bunul ori îi schimbă destinația, astfel încât îl prejudiciază pe proprietar, acesta din urmă poate cere daune-interese sau chiar rezilierea contractului.

O alta îndatorire a chiriașului, este aceea de a permite examinarea locuinței de către proprietar la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune. Vezi mai mult Aici

Contract de inchiriere

Contractul de inchiriere stă la baza acțiunii prin care o persoană (proprietarul) îi oferă alteia (chiriasul) dreptul de folosinta al unui imobil, în schimbul unei sume de bani. Contractul de inchiriere se compune în principal din:

• date de identificare ale partilor
• obiectul contractului
• destinatia
• durata contractului
  
• chiria si modalitatea de plata
  
• obligatiile si drepturile proprietarului
• obligatiile si drepturile chiriasului

Contractul de inchiriere NU trebuie sa fie autentificat la notar, dar poate prezenta anumite riscuri.  

Vezi mai multe  Aici 

Încheierea, executarea și încetarea contractului de închiriere

Pentru ca încheierea contractului să fie valabilă, locatorul poate fi orice persoană fizică sau juridică ce deține o locuință sau care are un drept de creanță care îl îndreptățește să încheie un astfel de contract.

Locatarul(persoana care va avea calitatea de titular de închiriere) trebuie să îndeplinească cerințele legale generale(în unele cazuri, trebuie îndeplinite și anumite cerințe speciale) pentru a putea închiria. 

Este foarte important de știut faptul că pot exista mai mulți cotitulari de contract, care vor avea aceleași îndatoriri ca și locatarul și care vor dobândi drepturi locative proprii. Orice persoană care locuiește alături de aceștia, va dobândi, de asemenea, drepturi locative proprii și i se vor atribui obligațiile legale izvorâte din contract. 

Nivelul chiriei se stabilește, de comun acord, de către părțile contractului, având la bază „jocul cererii și al ofertei”. 

Durata contractului de închiriere nu este strict stabilită de lege, părțile contractante o pot stabili așa cum doresc. 

În funcție de durata lui, însă, legiuitorul stabilește condițiile de denunțare astfel:

1.Dacă discutăm despre un contract cu o perioadă nedeterminată, atunci trebuie să se țină cont de art. 1824 din Noul Cod Civil: „ chiriașul poate denunța  contractul prin notificare, cu respectarea unui preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul (o pătrime- n.n) intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei”. Astfel, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mare de o lună, atunci termenul de preaviz este de 60 zile. Iar dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mic de o lună, termenul de preaviz este de 15 zile. 

2.În cazul contractului cu perioadă determinată, cf. art. 1825, al. 1 „Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.”. 

Există și cazul în care locatorul dorește să folosească locuința pentru scopuri personale, iar în acest caz, se vor aplica prevederile menționate la punctul 1. Vezi Sursa Aici

Descarcă Aici un model de contract de închiriere  

Cum poţi să teleînchiriezi o locuinţă?

Cu doar o lună în urmă, transformarea digitală era considerată opţională de cele mai multe dintre companii. Acum, chiar şi domeniile cel mai puţin predispuse la tehnologizare trebuie să găsească soluţiile digitale prin care să facă afacerea să meargă mai departe. Un exemplu este platforma Milluu, care permite închirierea locuinţelor fără ca utilizatorii să le treacă pragul înainte.

„Milluu şi-a dorit de la bun început să aducă o nouă abordare în tot ce înseamnă piaţa de închiriere a apartamentelor. Am simţit şi credem în continuare că domeniul imobiliar este învechit ca tehnologie. Cum în toate celelalte industrii, cea alimentară, de transport şi aşa mai departe, tehnologia a ajuns undeva, în real estate lucrurile sunt destul de învechite, vorbim de site-uri şi platforme de zeci de ani care oferă aceleaşi lucruri şi am simţit că putem să aducem o nouă abordare pe această piaţă”, a povestit în cadrul emisiunii ZF IT Generation Florin Stoian, fondatorul Milluu. 

„Tratăm situaţia creată (de COVID-19 - n. red.) cu foarte mare responsabilitate. Soluţia noastră se pretează pentru astfel de situaţii, avem în dezvoltare inclusiv un instrument care permite realizarea unor vizualiări ale apartamentului în mod digital“

Suesa : https://www.businessmagazin.ro/actualitate/cum-poti-sa-teleinchiriezi-o-locuinta-19050058

Agenții Imobiliare București

KING IMOB     0730 727 327CMD IMOB       0787 579 430
REGUS INTERNATIONAL SRL    031 229 73056Rezidential   0726 008 068Bucharest ONE Real Estate Advisors  0784 508 539SI IMOBILIAREImobest Consult SRL  0727 044 066
Smart Rezidential

HOUSEDAT imobiliare

POVIL Imobiliare

Vero Alliance Imobiliare

Contractul de inchiriere: ce trebuie sa stii + model

Mai jos vei citi despre:

• Care sunt primii pasi pe care trebuie sa ii faci?
• Unde vrei sa locuiesti?
• Beneficiile incheierii unui contract de inchiriere
• Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF
• Model de contract de inchiriere apartament, locuinta
• La ce sa fii atent inainte de a semna contractul de inchiriere

Cu totii am auzit de povesti de groaza din partea cunoscutilor, in ceea ce priveste lumea chiriilor. De la proprietari cu cerinte absurde, blocuri cu bulina, la apartamente complet nepregatite pentru a gazdui vreun chirias, oricat de mici ar fi fost asteptarile. Bineinteles, lucrurile pot sta si altfel. Mutarea dintr-un loc in altul poate fi foarte dificila, dar totodata poate fi si cel mai bun lucru. Poate fi semnalul de alarma pentru o situatie din care vrei sa iesi sau poate reprezenta inceputul unei serii de evenimente pozitive. Oricum ai privi lucrurile, oriunde ai alege sa te muti, la sfarsitul zilei e important sa te poti simti ca acasa in locul pe care l-ai ales.

Sursa : https://www.atriaresort.ro/contractul-de-inchiriere-ce-trebuie-sa-stii-model/

Dă-i apartamentul lui Milluu și începe să încasezi chiria.https://www.milluu.com/?gclid=Cj0KCQjw7ZL6BRCmARIsAH6XFDLIvuU2owpwgFDWMlUCLQA5RHYhBwR0pR8GGzLKCIO-Dazz_i24N6MaAhj2EALw_wcB

Legea in cazul propietatilor inchiriate in regim hotelier (prin airbnb) Nu inchiriez prin firma sau prin pfa, ci prin airbnb (asta inseamna ca pun locuinta propietate personala la dispozitia calatorilor). 

Asadar nu se schimba destinatia apartamentului. Plata impozitului se face cu formularul 220, norma de venit anuala. Este o situatie care nu pare a fi reglementata, fara pfa sau srl apartamentul pastreaza aceeasi destinatie. Din cate am inteles eu din legea asociatiei de propietari cat si din reglementarile ANAF, nu exista nicaieri specificatie cum ca am nevoie de acordul vecinilor pentru a gazdui calatori in apartamentul propietate personala. Singura obligatie este cea fiscala. https://www.avocatnet.ro/forum/discutie_551021/Legea-in-cazul-propietatilor-inchiriate-in-regim-hotelier-prin-airbnb.html

STUDIU DE CAZ AL CITITORULUI: MERITA SA INCHIRIEZ IN REGIM HOTELIER ? 

NCHIRIAT IN REGIM HOTELIER

TARIFUL PE ZI

Aici lucrurile sunt mai complicate. In primul rand firma cu care ar urma sa lucreze DS a spus ca ei estimeaza un tarif zilnic de 50 EUR. Scanand rapid airbnb, am vazut ca majoritatea anunturilor sunt foarte aproape de piata centrala, pana in 1km. La 2 km distanta de piata centrala sunt foarte putine apartamente de inchiriat, iar preturile scad direct proportional cu distanta. In fine, pentru moment sa presupunam ca va incasa 50 EUR pentru o zi inchiriata.

GRADUL DE OCUPARE.

Tot acea firma a estimat un grad de ocupare de 60% asa ca vom considera acest procent in calcule. Astfel, voi presupune ca DS va avea apartamentul inchiriat 18 zile din luna.

COMISION

Comisionul pe care ar urma sa-l plateasca DS ar fi de 30%. Numai mie mi se pare maricel? Daca mai este vreun Sibian care citeste acest blog si inchiriaza in regim hotelier printr-o firma in Sibiu, il rog sa scrie in comments cat da el pe comision si cu ce firma lucreaza.

VENIT BRUT

Putem deja sa estimam cat va incasa lunar DS daca inchiriaza in regim hotelier.

50 EUR x 18 zile = 900 EUR / luna

Din cei 900 EUR trebuie insa sa scadem comisionul

900 EUR – (900 x 0.3) = 630 EUR / luna

TAXE

In regim hotelier taxele sunt diferite fata de cele pentru inchiriat long-term. Atat timp cat inchireaza mai putin de 5 camere, se aplica impozit pe niste norme anuale per camera indiferent de suma cu care se inchiriaza locatia. Aceste sume difera pe tara in functie de oras. Pentru Sibiu aceasta norma este de 15.000 RON/camera/an.

Asta inseamna ca venitul impozitabil pentru DS este de:

15.000 RON x 3 camere = 45.000 RON./an

Impozitul aplicat nu mai este de 6% ci 10%. Astfel, vine un impozit de:

45.000 RON x 0.1 = 4.500 RON / an

Exprimat lunar, vine un impozit de 375 RON adica aproximativ 80 EUR. Aici insa am o dilema. Firma cu care ar urma sa lucreze DS a estimat un impozit de 220 RON/camera, deci 140 EUR / luna. Nu stiu sincer de unde, asa ca voi continua cu varianta de 80 EUR/luna impozit. Daca vreun cititor are mai multe informatii, sunt bine venite.

Astfel, DS va ramane in mana cu:

630 EUR – 80 EUR = 550 EUR / luna

INTRETINERE

In regim hotelier insa proprietarul plateste intretinerea. O voi estima la 50 EUR / luna insemnand ca in buzunarul lui DS vor intra:

550 – 50 = 500 EUR / luna

REZUMAT

Daca DS inchiriaza in regim hotelier va ramane cu 500 EUR vs 376 EUR / luna, insemnand cu 124 EUR /luna mai mult fata de long-term. Not bad.

Cateva observatii insa:

• Daca DS inchiriaza mai putin cu 3 zile, deci 15 in loc de 18 atinge break-even point. OK, un mic plus pentru regim hotelier.
• Daca DS inchiriaza mai putin cu 4 zile atunci pierde bani daca inchiriaza in regim hotelier fata de long-term.
• Daca DS inchiriaza 18 zile la pretul de 40 EUR/luna atunci este la break-even point.
• Daca DS inchiriaza 16 zile la pretul de 45 EUR/luna atunci iar este la break-even point.

CONCLUZIE

Lucrurile nu stau atat de rau daca DS ar incerca sa inchirieze in regim hotelier. OK, nu este nici super, dar per general not bad.

Personal, as incerca sa merg pe regim hotelier un an sa vad cum merge treaba. In cazul in care nu as atinge break-even point-ul, atunci as schimba pe inchiriere long-term.

Un an, de ce atat de mult ?

Buna intrebare.

1. In primul rand as prinde diverse perioade (iarna, vara etc)
2. In al doilea rand, mai tii minte ca am zis ca in regim hotelier se plateste un impozit pe o norma anuala ? Dupa ce ai platit, cam complicat sa iti iei banii inapoi. Sunt diverse clauze in care iti poti recupera pana la maximum 30% din impozit platit, dar de ce sa ne complicam aiurea ?

DS ar trebui sa citeasca bine legea. De exemplu:

Aceşti contribuabilii au obligaţia să depună la organul fiscal până la data de 31 ianuarie inclusiv formularul 220 Declaraţie privind venitul estimat/norma de venit, pentru anul în curs.
În cazul în care contribuabilii încep să închirieze camere în scop turistic în cursul anului, după data de 31 ianuarie inclusiv, au obligaţia completării şi depunerii declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit pentru anul fiscal în curs în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului.
Organul fiscal calculează impozitul anual datorat prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit şi emite decizie de impunere, impozitul fiind final.
Plata impozitului se efectuează în cursul anului în două rate egale: 50% din impozit până la data de 25 iulie inclusiv şi 50% din impozit până la data de 25 noiembrie inclusiv.

Hmmm, asta inseamna ca daca DS incepe sa inchirieze in Noiembrie, va trebui sa plateasca impozit 4.500 RON pt 2018 ? Sau poate sa mentioneze venitul estimat pentru acel an? DS ar trebui sa investigheze putin aceasta treaba sa nu-si ia teapa, caci in Romania nu stie niciodata. DS ar trebui sa intrebe la ANAF. DS, daca primesti raspuns de la ANAF, poate ne anunti si pe noi cum sta treaba.

Inca o observatie. Comisionul firmei de management reprezinta practic mai mult de 50% din profitul net al lui DS. Acolo as incerc sa gasesc alternative.

PE FINAL

Trebuie sa recunosc ca sunt surprins, placut bineinteles, de numarul persoanelor care mi-au scris in rubrica studiu de caz al cititorului. In acelasi timp imi cer scuze pentru intarzierea cu care public acest gen de articole. De asemenea, sper sa fiu inteles ca datorita timpului nu pot publica fiecare caz in parte pe blog. Pana acum insa am raspuns la (aproape) toate e-mail-urile primite. Chiar daca nu toate cazurile vor aparea pe blog, voi raspunde in continuare la e-mail-uri incercand sa ajut cat de bine pot si sa va ofer perspectiva mea asupra situatiei voastre personale si punctuale. Asadar, daca inca nu ti-am raspuns la e-mail, mai ai nitica rabdare caci o voi face in curand.

BONUS

Sunt mai multe motive pentru care am deschis acest blog, dar daca ar fi sa mentionez doar unul, stiu perfect care este acesta: voluntariat-ul.

Domnule CarutaCuBani, chiar nu inteleg, cum faci tu voluntariat printr-un blog ? N-are niciun sens.

Stiu ca momentan nu are niciun sens. Dar vei vedea ca va avea din ce in ce mai mult odata cu trecerea timpului. Vreau sa ofer diverse servicii (din sfera finantelor personale) gratuite voua, cititorilor acestui blog. Servicii pentru care ar fi trebuit poate sa platiti in alta parte.

Ce fel de servicii ?

Cat mai diverse. Lucruri marunte cum ar fi: articole de calitate, analize de studii de caz, raspuns la e-mail-uri sfatuind persoane etc.

Dar si servicii mai complexe cum ar fi sa creez cursuri gratuite in sfera investitiilor personale, sau sa fac coaching de finante personale gratuit, sau sa ajut la crearea unui European Early Retirement Guide unde voi participa pentru Romania, Belgia si Luxembourg etc.

De fapt stii ce aventurierule ? Simt ca acest moment este unul oportun sa incep sa ofer si un serviciu mai complex in Romania. Asadar, fara marketing, bullshit, texte flashy colorate, sau promovare anunt urmatorul lucru: voi oferi mai multe sedinte de coaching de finante personale gratuit.

Astfel, daca simti ca esti la inceput in toata povestea asta de finante personale, trimite un e-mail la carutacubani@carutacubani.ro cu titlul ‘COACHING’ pana la sfarsitul acestei saptamani. Te rog scrie-mi 2-3 fraze in care sa mentionezi cam la ce nivel de educatie financiara consideri ca te aflii si ce motivatie ai pentru a ma avea coach pentru cateva saptamani. Vom vorbi despre marirea venitului activ, economii si investitii, totul mulat pe personalitatea si situatia ta personala. Chiar si dupa cele cateva saptamani de coaching imi vei putea adresa intrebari oricand, iar eu iti voi raspunde cu drag. Ma vei putea folosi ca mentor atat timp cat iti este necesar, iar eu o voi face cu cea mai mare placere.

Voi alege o singura persoana momentan. Voi prefera o persoana care nu are o educatie financara ridicata fiind la inceput de drum pentru a maximiza impactul voluntariatului.

Wow, dar tu cu ce te alegi din asta ?

Cu foarte multe.

• Voi invata sa comunic mai bine, mai structurat.
• Voi intalni persoane noi interesante
• Imi voi bucura sufletul ca folosesc timpul facand ceva util.
• etc

Asadar, aventurierule, sper sa ne vedem data viitoare pe Skype si de ce nu poate chiar fata in fata la un moment dat.

Ciao.

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.  Sursa:  https://carutacubani.ro/studiu-de-caz-al-cititorului-merita-sa-inchiriez-in-regim-hotelier/

Dreptul de proprietate privată

Atenție cum vă împrumutați - Ai banii, dar n-ai cui să-i dai !

O familie a încheiat un împrumut de 15.000 de euro, pe care l-a girat cu imobilul aflat în proprietate. În contract se specifica faptul că, în cazul în care debitorii nu restituie suma împrumutată la termen, creditorul va putea solicita executarea apartamentului pus garanţie,

În ultima perioadă, piaţa neagră a împrumuturilor a cunoscut o dezvoltare fără precedent, deşi riscurile sunt catastrofale. Fenomenul a luat amploare, după ce băncile au impus condiţii aspre pentru cei care doresc să acceseze credite. Sumele puse în joc de aceşti escroci sunt fabuloase, în comparaţie cu cele pe care le poate obţine de la o bancă un român cu un salariu mic. Dar, în încercarea de a obţine un împrumut mare fără prea multă bătaie de cap, oamenii cad direct în capcana cămătarilor online.

Pe internet, la un click distanţă, spaţiul virtual s-a umplut de oferte „avantajoase“, pentru cei care au  dificultăţi financiare. Cel mai des cad în capcană persoanele naive sau disperate să obţină rapid nişte bani. Condiţiile acordării unor astfel de împrumuturi sunt cât se poate de atractive la prima vedere: fără giranţi, fără carte de muncă, e de ajuns buletinul. De fapt, în spatele acestor oferte se află o dobândă enormă şi garanţii imobiliare riscante.

Reprezentanţii unui site de anunțuri ne-au explicat că orice persoana îşi poate face cont şi apoi posta orice dorește, pe propria răspundere. Juriştii afirmă, însă, că aceste și site-urile pot fi trase la răspundere, dar numai dacă persoana vătămată face o plângere în instanţă că a fost prejudiciată din cauza anunţului publicat. Dar acest lucru nu se întâmplă, iar oamenii se judecă doar cu cămătarii. Există însă şi un caz când un site a fost urmărit penal, în 2015, pentru proxenetism, după ce procurorii au stabilit că prin intermediul acestuia erau racolaţi clienţi de către mai multe persoane. Judecătorii i-au suspendat activitatea pentru 60 de zile, dar ulterior site-ul şi-a reluat activitatea ca şi când nimic nu s-ar fi întâmplat.

Acte cu care escrocii căștigă în instanță

Cel mai des apelează la astfel de împrumuturi de la cămătari tinerii fără studii superioare, aflaţi în impas financiar. Unii au probleme  medicale, alții au pierdut o sumă mare la jocurile de noroc sau au dosare în justiție și trebuie să plătească despăgubiri civile. Dacă discutăm de sume mari, de ordinul a zeci de mii de euro, cămătarii cer o dobândă de 3-5 la sută pe lună, ceea ce înseamnă 42-48 la sută pe an. Dobânda poate fi ceva mai mică, dacă există garanţii mari (case, maşini). La sume mai mici, de ordinul a mii de euro, dobânda lunară este de 4-5 la sută, plus penalităţile care se ridică la 3 la sută pe zi, începând din prima zi scadentă a împrumutului.

În actele de la notariat nu se pomenește nimic despre dobândă, cuvânt care l-ar transforma direct în cămătar pe cel care împrumută banii. Cel care primește banii semnează că a primit o sumă, care reprezintă banii împrumutaţi plus dobânda. Spre exemplu, dacă o persoană se împrumută cu 20.000 de euro, pe contract este trecută o sumă mai mare, care include şi dobânzile. Avocatul Adrian Cuculis spune că, de fapt, între cele două persoane fizice se încheie, la notar, un contract de împrumut ipotecar. Dobânzile şi penalităţile nu sunt stipulate în contract, ci doar verbal, între cele două persoane.

Cămătarii sunt susţinuţi mai nou de jurişti cu experienţă, astfel încât contractele de împrumut  sunt foarte bine întocmite, iar în cazul nerambursării banilor, instanţa poate să dispună, legal, evacuarea pârâtului, dacă acesta a garantat cu proprietatea. Adesea, pe lângă  o proprietate imobiliară pusă gaj, creditorul stabileşte, verbal, clauze printre care şi penalităţi de până la 3 la sută pe zi din sumă totală.

Ai banii, dar n-ai cui să-i dai

Un astfel de exemplu este cel al unei familii din Bucureşti care a încheiat un împrumut de 15.000 de euro, pe care l-a girat cu imobilul aflat în proprietate.  Restituirea sumei urma să se facă în mai multe etape. În contract se specifica faptul că, în cazul în care debitorii nu restituie suma împrumutată la termen, creditorul va putea solicita executarea apartamentului pus de familie garanţie, fără somaţie, conform unor condiţii din Codul Civil. În afara gajului, cei care au făcut împrumutul au fost de acord şi cu plata unor penalităţi de întârziere de 3 la sută pe zi din suma împrumutată. Familia a achitat la timp ratele, numai că ultima nu a putut fi onorată, întrucât pur și simplu persoana creditoare nu mai era de găsit. De fapt, cămătarul a dispărut tocmai pentru a fi depăşit ultimul termen de plată din contract şi, în acest fel, pentru a putea executa gajul şi a încasa penalităţile. Astfel, la mai puţin de o săptămână, cămătarii au solicitat executarea judecătorească a apartamentului, solicitând, totodată, în acest caz, şi plata penalităţilor. În instanţă, familia a reuşit să suspende temporar executarea și se judecă cu cămătarul pentru anularea penalităţilor.

Potrivit Legii nr. 216/2011, activitatea de cămătărie este considerată o infractiune: “Darea de bani cu dobândă, ca îndeletnicire, de către o persoană neautorizată, constituie infracţiune şi se pedepseşte cu închisoarea de la şase luni la cinci ani”. Totodată, în astfel de cazuri, este prevăzută şi confiscarea sumelor de bani obţinute prin săvârşirea  de camătă.

Anunț de împrumut în româna 

„Buna ziua sunt o femeie de afaceri. Am pus la dispozitie un împrumut de 5.000 de EURO la 2.000.000 EURO condiții foarte simplu pentru toţi oamenii sincer şi serios care să ramburseze cu o rată a dobânzii de 3 % anual pe o perioadă de rambursare la preţuri accesibile. Pentru mai multe detalii vă rugăm să contactaţi-mă prin e-mail (…)”

http://m.jurnalul.ro/stiri/observator/cum-se-asigura-camatarii-ca-isi-lasa-clientii-fara-case-741565.html

Considerând că fiecare dintre noi se întâlneşte cu probleme – mai mari sau mai puţin importante – legate de proprietatea privată, vă propunem, în cele ce urmează, câteva din prevederile introductive, pe această temă, din Codul civil.

Alegerea acestui subiect ţine, pe de altă parte, şi de faptul că Legea nr. 287/2009 privind Codul civil a fost amendată prin mai multe acte normative – de modificare sau de punere în aplicare – pe care le vom semnala la momentul potrivit.

Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Tot în condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz.

Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.

Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate. Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege.

Dobândirea dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.

Proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ, precum şi prin alte modalităţi în măsura în care acestea se reglementează prin lege.

Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară. În ce priveşte condiţiile de înscriere, potrivit art. 888 Cod civil, înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

ATENŢIE! Două trimiteri, în acest sens, sunt bine de reţinut.

* Prin Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil, se prevede, totodată, că dipoziţiile privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.

Prin aceeaşi lege nr.71/2011 de punere în aplicare, astfel cum a fost modificată, recent, prinOrdonanţa de urgenţă nr. 79/2012 (în aplicare începând cu 20 aprilie a.c.) se mai prevede că dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Până la finalizarea lucrărilor de cadastru, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

Până la îndeplinirea condiţiilor privind finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, ori de câte ori proprietarul imobilului are un drept de opţiune, el dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării începute după intrarea în vigoare a Codului civil de la data cererii de chemare în judecată prin care a solicitat recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra lucrării, dacă acţiunea a fost admisă.

Întinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor

Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.

Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce.

El este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.

Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale.

Stingerea dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin nefolosire. El poate fi însă dobândit de altul prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile şi condiţiile anume determinate de lege.

Proprietarul poate abandona bunul său mobil sau poate renunţa, prin declaraţie autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în cartea funciară. Dreptul se stinge în momentul părăsirii bunului mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciară, în condiţiile legii, a declaraţiei de renunţare.

Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească.

Confiscarea, ca o altă cale de stingere a dreptului de proprietate, operează numai asupra bunurilor destinate sau folosite pentru săvârşirea unei infracţiuni ori contravenţii sau cele rezultate din acestea.

Uzucapiunea

Pentru că am menţionat anterior dobândirea bunului prin uzucapiune, trebuie arătat aici că, în condiţiile arătate prin art. 928 şi urm. din Codul civil, posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat sau, după caz, asupra fructelor produse de acesta. În ce priveşte uzucapiunea imobiliară, Codul civil tratează separat uzucapiunea extratabulară şi cea tabulară. În primul caz, dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;

b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;

c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

ATENŢIE:

Potrivit Legii nr. 71/2011 de punere în aplicare, dispoziţiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei.

Cu privire la imobilele pentru care, la data începerii posesiei, înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, nu erau deschise cărţi funciare, rămân aplicabile dispoziţiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.

În cazul posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărţi funciare, până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, uzucapiunea extratabulară îşi produce efectele de la data introducerii cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii cerinţelor legale ale acestui mod de dobândire, dacă acţiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării excepţiei uzucapiunii, dacă această excepţie a fost admisă.

Acţiunea în revendicare

Prin admiterea, de către instanţă, a acţiunii în revedendicare, pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.

Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, şi la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar. Potrivit art. 597 Cod civil, lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzător, regulilor aplicabile autorului de rea-credinţă.

Atragem atenţia şi asupra dispoziţiei următoare, de real interes practic, potrivit căreiaproprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut. Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel.

De reţinut, însă, că obligaţia de restituire se aplică numai în acele situaţii în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.

De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor.

Pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare.

Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului purtător de fructe sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor.

Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare (făcute pentru propria plăcere a deţinătorului pârât şi care nu măresc valoarea bunului).

Posesorul are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează. Şi aici se aplică regula, potrivit căreia, dacă cheltuielile s-au concretizat într-o lucrare nouă, atunci sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.

Despre Autor  ⁄ Mihai Sintescu

Uzucapiunea extratabulară Uzucapiunea imobiliară Efectele posesiei

Art. 930 Noul cod civil CAPITOLUL III 

Efectele posesiei SECŢIUNEA a 2-a Uzucapiunea imobiliară

(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;

b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;

c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.


Detalii: http://legeaz.net/noul-cod-civil/art-930-uzucapiunea-extratabulara-uzucapiunea-imobiliara-efectele-posesiei