Cum închiriez locuința

 Cum sa-ti inchiriezi cat mai bine locuinta! 

                                         Daca esti proprietar:

1. Pregateste-ti locuinta pentru inchiriere ca sa arate cat mai bine, trebuie sa fie competitiva daca vrei sa scoti un pret cat mai bun. Eventual schimba ce e stricat prin casa si asa mai departe. Daca ai televizor LCD, masina de spalat, aer conditionat etc. poti sa primesti un pret mai bun.

2. Apoi, scapa de obiectele inutile, care ocupa mult spatiu si de cele care nu arata prea grozav.

3. Ai grija ca instalatiile sanitare sau alimentarea cu gaz si electricitate sa mearga bine si pregateste-te sa ai grija de buna lor functionare pe toata durata inchirierii.

4. Uita-te cu atentie la preturile de prin ziare si unde vezi conditii care ti se par similare cu cele oferite de tine, nu strica sa faci o vizita ca si eventual chirias mai ales daca ai timp. Intr-o sambata ai putea vizita cel putin 3-4 apartamente ca sa iti faci o idee ce ofera altii si mai discuti eventual cu agentii imobiliari ca sa stii ce se cere si ce nu, cam cat ai putea obtine s.a.m.d. Dupa ce consideri ca te-ai informat suficient, stabileste un pret competitiv ca doar nu vrei sa stai cu apartamentul gol doua - trei luni.

5. Ai grija la chiriasi. Incearca sa te informezi cu privire la acestia si la buna lor credinta. Nu uita ca persoana in cauza are obligatia sa iti plateasca la timp chiria si sa nu iti strice locuinta.

6. Daca tu crezi ca este cat de cat de incredere, cere-i un depozit in avans si stabileste de comun acord data pentru plata chiriei precum si cate zile de gratie are. De obicei, sunt 3 sau 5 zile dupa expirarea fiecarei date de plata a chiriei in care chiriasul primeste un nou termen ca sa-si onoreze obligatiile.

7. Cel mai bine ar fi sa semnezi un contract de inchiriere si la data predarii locuintei, ai putea incheia un proces verbal de predare-primire, in care sa mentionezi starea locuintei, iar asta te poate scuti de eventualele daune.

8. Trebuie sa stabilesti foarte clar conditiile inchirierii: valoarea chiriei, modul de plata, obligatiile si drepturile fiecaruia. Nu uita sa stabilesti si preavizul adica termenul in care va anuntati reciproc ca locuinta trebuie sa fie libera sau va fi eliberata.

9. Ar fi bine sa stabilesti de la bun inceput cum se impart cheltuielile in caz de reparatii si daca suporti tu totul sau imparti o parte cu respectivul chirias si in ce cazuri.

10. Anunta tu din start ca toate vizitele tale vor fi anuntate cu cel putin o zi inainte si nu vor fi mai mult de una pe luna si respecta asta.

11. Daca ai asigurare la apartament, ceea ce ar fi preferabil, spune-i chiriasului despre riscurile pentru care este asigurat si in acest fel nu vor exista neintelegeri intre voi referitoare la plata despagubirilor.

12. Tine legatura cu administratorul blocului si cu vecinii si in felul asta vei putea monitoriza chiriasii de la distanta ca sa stii din timp daca sunt probleme. Ocupa-te de "aceasta monitorizare" cel putin in primele doua luni pentru ca niciodata nu stim pe cine primim in casele noastre.

13. Nu uita sa fixezi la cat timp poate avea loc prima marire de chirie si in ce conditii se poate produce. Vezi Suersa Aici

Citește și : Chiriile in Bucuresti s-au stabilizat! Top chirii in Capitala!

Vezi Anunțuri 

Citeste si: Cum sa nu te lasi pacalit de agentul imobiliar!

O nouă abordare în tot ce înseamnă piaţa de închiriere a apartamentelor. Am simţit şi credem în continuare că domeniul imobiliar este învechit ca tehnologie. Cum în toate celelalte industrii, cea alimentară, de transport şi aşa mai departe, tehnologia a ajuns undeva, în real estate lucrurile sunt destul de învechite, vorbim de site-uri şi platforme de zeci de ani care oferă aceleaşi lucruri şi am simţit că putem să aducem o nouă abordare pe această piaţă” Închirieri de apartamente cu platforma Milluu, care permite închirierea locuinţelor fără ca utilizatorii să le treacă pragul înainte. 

Obligațiile chiriașului

Chiriașul are și câteva obligații prevăzute de Noul Cod Civil.

Acesta trebuie să plătească chiria în cuantumul și termenul stabilit prin contract.

În lipsa unei stipulații clare în acest sens, ceea ce plătește chiriașul către proprietar, conform reglementărilor legale, trebuie planificat, după cum urmează:

• un avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășeste o lună;
• În prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
• în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Totodată, chiriașul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, precum și să îl restituie la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.

De asemenea, dacă chiriașul modifică bunul ori îi schimbă destinația, astfel încât îl prejudiciază pe proprietar, acesta din urmă poate cere daune-interese sau chiar rezilierea contractului.

O alta îndatorire a chiriașului, este aceea de a permite examinarea locuinței de către proprietar la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune. Vezi mai mult Aici

Contract de inchiriere

Contractul de inchiriere stă la baza acțiunii prin care o persoană (proprietarul) îi oferă alteia (chiriasul) dreptul de folosinta al unui imobil, în schimbul unei sume de bani. Contractul de inchiriere se compune în principal din:

• date de identificare ale partilor
• obiectul contractului
• destinatia
• durata contractului
  
• chiria si modalitatea de plata
  
• obligatiile si drepturile proprietarului
• obligatiile si drepturile chiriasului

Contractul de inchiriere NU trebuie sa fie autentificat la notar, dar poate prezenta anumite riscuri.  

Vezi mai multe  Aici 

Încheierea, executarea și încetarea contractului de închiriere

Pentru ca încheierea contractului să fie valabilă, locatorul poate fi orice persoană fizică sau juridică ce deține o locuință sau care are un drept de creanță care îl îndreptățește să încheie un astfel de contract.

Locatarul(persoana care va avea calitatea de titular de închiriere) trebuie să îndeplinească cerințele legale generale(în unele cazuri, trebuie îndeplinite și anumite cerințe speciale) pentru a putea închiria. 

Este foarte important de știut faptul că pot exista mai mulți cotitulari de contract, care vor avea aceleași îndatoriri ca și locatarul și care vor dobândi drepturi locative proprii. Orice persoană care locuiește alături de aceștia, va dobândi, de asemenea, drepturi locative proprii și i se vor atribui obligațiile legale izvorâte din contract. 

Nivelul chiriei se stabilește, de comun acord, de către părțile contractului, având la bază „jocul cererii și al ofertei”. 

Durata contractului de închiriere nu este strict stabilită de lege, părțile contractante o pot stabili așa cum doresc. 

În funcție de durata lui, însă, legiuitorul stabilește condițiile de denunțare astfel:

1.Dacă discutăm despre un contract cu o perioadă nedeterminată, atunci trebuie să se țină cont de art. 1824 din Noul Cod Civil: „ chiriașul poate denunța  contractul prin notificare, cu respectarea unui preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul (o pătrime- n.n) intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei”. Astfel, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mare de o lună, atunci termenul de preaviz este de 60 zile. Iar dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mic de o lună, termenul de preaviz este de 15 zile. 

2.În cazul contractului cu perioadă determinată, cf. art. 1825, al. 1 „Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.”. 

Există și cazul în care locatorul dorește să folosească locuința pentru scopuri personale, iar în acest caz, se vor aplica prevederile menționate la punctul 1. Vezi Sursa Aici

Descarcă Aici un model de contract de închiriere  

Cum poţi să teleînchiriezi o locuinţă?

Cu doar o lună în urmă, transformarea digitală era considerată opţională de cele mai multe dintre companii. Acum, chiar şi domeniile cel mai puţin predispuse la tehnologizare trebuie să găsească soluţiile digitale prin care să facă afacerea să meargă mai departe. Un exemplu este platforma Milluu, care permite închirierea locuinţelor fără ca utilizatorii să le treacă pragul înainte.

„Milluu şi-a dorit de la bun început să aducă o nouă abordare în tot ce înseamnă piaţa de închiriere a apartamentelor. Am simţit şi credem în continuare că domeniul imobiliar este învechit ca tehnologie. Cum în toate celelalte industrii, cea alimentară, de transport şi aşa mai departe, tehnologia a ajuns undeva, în real estate lucrurile sunt destul de învechite, vorbim de site-uri şi platforme de zeci de ani care oferă aceleaşi lucruri şi am simţit că putem să aducem o nouă abordare pe această piaţă”, a povestit în cadrul emisiunii ZF IT Generation Florin Stoian, fondatorul Milluu. 

„Tratăm situaţia creată (de COVID-19 - n. red.) cu foarte mare responsabilitate. Soluţia noastră se pretează pentru astfel de situaţii, avem în dezvoltare inclusiv un instrument care permite realizarea unor vizualiări ale apartamentului în mod digital“

Suesa : https://www.businessmagazin.ro/actualitate/cum-poti-sa-teleinchiriezi-o-locuinta-19050058

Agenții Imobiliare București

KING IMOB     0730 727 327CMD IMOB       0787 579 430
REGUS INTERNATIONAL SRL    031 229 73056Rezidential   0726 008 068Bucharest ONE Real Estate Advisors  0784 508 539SI IMOBILIAREImobest Consult SRL  0727 044 066
Smart Rezidential

HOUSEDAT imobiliare

POVIL Imobiliare

Vero Alliance Imobiliare

Contractul de inchiriere: ce trebuie sa stii + model

Mai jos vei citi despre:

• Care sunt primii pasi pe care trebuie sa ii faci?
• Unde vrei sa locuiesti?
• Beneficiile incheierii unui contract de inchiriere
• Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF
• Model de contract de inchiriere apartament, locuinta
• La ce sa fii atent inainte de a semna contractul de inchiriere

Cu totii am auzit de povesti de groaza din partea cunoscutilor, in ceea ce priveste lumea chiriilor. De la proprietari cu cerinte absurde, blocuri cu bulina, la apartamente complet nepregatite pentru a gazdui vreun chirias, oricat de mici ar fi fost asteptarile. Bineinteles, lucrurile pot sta si altfel. Mutarea dintr-un loc in altul poate fi foarte dificila, dar totodata poate fi si cel mai bun lucru. Poate fi semnalul de alarma pentru o situatie din care vrei sa iesi sau poate reprezenta inceputul unei serii de evenimente pozitive. Oricum ai privi lucrurile, oriunde ai alege sa te muti, la sfarsitul zilei e important sa te poti simti ca acasa in locul pe care l-ai ales.

Sursa : https://www.atriaresort.ro/contractul-de-inchiriere-ce-trebuie-sa-stii-model/

Dă-i apartamentul lui Milluu și începe să încasezi chiria.https://www.milluu.com/?gclid=Cj0KCQjw7ZL6BRCmARIsAH6XFDLIvuU2owpwgFDWMlUCLQA5RHYhBwR0pR8GGzLKCIO-Dazz_i24N6MaAhj2EALw_wcB

Legea in cazul propietatilor inchiriate in regim hotelier (prin airbnb) Nu inchiriez prin firma sau prin pfa, ci prin airbnb (asta inseamna ca pun locuinta propietate personala la dispozitia calatorilor). 

Asadar nu se schimba destinatia apartamentului. Plata impozitului se face cu formularul 220, norma de venit anuala. Este o situatie care nu pare a fi reglementata, fara pfa sau srl apartamentul pastreaza aceeasi destinatie. Din cate am inteles eu din legea asociatiei de propietari cat si din reglementarile ANAF, nu exista nicaieri specificatie cum ca am nevoie de acordul vecinilor pentru a gazdui calatori in apartamentul propietate personala. Singura obligatie este cea fiscala. https://www.avocatnet.ro/forum/discutie_551021/Legea-in-cazul-propietatilor-inchiriate-in-regim-hotelier-prin-airbnb.html

STUDIU DE CAZ AL CITITORULUI: MERITA SA INCHIRIEZ IN REGIM HOTELIER ? 

NCHIRIAT IN REGIM HOTELIER

TARIFUL PE ZI

Aici lucrurile sunt mai complicate. In primul rand firma cu care ar urma sa lucreze DS a spus ca ei estimeaza un tarif zilnic de 50 EUR. Scanand rapid airbnb, am vazut ca majoritatea anunturilor sunt foarte aproape de piata centrala, pana in 1km. La 2 km distanta de piata centrala sunt foarte putine apartamente de inchiriat, iar preturile scad direct proportional cu distanta. In fine, pentru moment sa presupunam ca va incasa 50 EUR pentru o zi inchiriata.

GRADUL DE OCUPARE.

Tot acea firma a estimat un grad de ocupare de 60% asa ca vom considera acest procent in calcule. Astfel, voi presupune ca DS va avea apartamentul inchiriat 18 zile din luna.

COMISION

Comisionul pe care ar urma sa-l plateasca DS ar fi de 30%. Numai mie mi se pare maricel? Daca mai este vreun Sibian care citeste acest blog si inchiriaza in regim hotelier printr-o firma in Sibiu, il rog sa scrie in comments cat da el pe comision si cu ce firma lucreaza.

VENIT BRUT

Putem deja sa estimam cat va incasa lunar DS daca inchiriaza in regim hotelier.

50 EUR x 18 zile = 900 EUR / luna

Din cei 900 EUR trebuie insa sa scadem comisionul

900 EUR – (900 x 0.3) = 630 EUR / luna

TAXE

In regim hotelier taxele sunt diferite fata de cele pentru inchiriat long-term. Atat timp cat inchireaza mai putin de 5 camere, se aplica impozit pe niste norme anuale per camera indiferent de suma cu care se inchiriaza locatia. Aceste sume difera pe tara in functie de oras. Pentru Sibiu aceasta norma este de 15.000 RON/camera/an.

Asta inseamna ca venitul impozitabil pentru DS este de:

15.000 RON x 3 camere = 45.000 RON./an

Impozitul aplicat nu mai este de 6% ci 10%. Astfel, vine un impozit de:

45.000 RON x 0.1 = 4.500 RON / an

Exprimat lunar, vine un impozit de 375 RON adica aproximativ 80 EUR. Aici insa am o dilema. Firma cu care ar urma sa lucreze DS a estimat un impozit de 220 RON/camera, deci 140 EUR / luna. Nu stiu sincer de unde, asa ca voi continua cu varianta de 80 EUR/luna impozit. Daca vreun cititor are mai multe informatii, sunt bine venite.

Astfel, DS va ramane in mana cu:

630 EUR – 80 EUR = 550 EUR / luna

INTRETINERE

In regim hotelier insa proprietarul plateste intretinerea. O voi estima la 50 EUR / luna insemnand ca in buzunarul lui DS vor intra:

550 – 50 = 500 EUR / luna

REZUMAT

Daca DS inchiriaza in regim hotelier va ramane cu 500 EUR vs 376 EUR / luna, insemnand cu 124 EUR /luna mai mult fata de long-term. Not bad.

Cateva observatii insa:

• Daca DS inchiriaza mai putin cu 3 zile, deci 15 in loc de 18 atinge break-even point. OK, un mic plus pentru regim hotelier.
• Daca DS inchiriaza mai putin cu 4 zile atunci pierde bani daca inchiriaza in regim hotelier fata de long-term.
• Daca DS inchiriaza 18 zile la pretul de 40 EUR/luna atunci este la break-even point.
• Daca DS inchiriaza 16 zile la pretul de 45 EUR/luna atunci iar este la break-even point.

CONCLUZIE

Lucrurile nu stau atat de rau daca DS ar incerca sa inchirieze in regim hotelier. OK, nu este nici super, dar per general not bad.

Personal, as incerca sa merg pe regim hotelier un an sa vad cum merge treaba. In cazul in care nu as atinge break-even point-ul, atunci as schimba pe inchiriere long-term.

Un an, de ce atat de mult ?

Buna intrebare.

1. In primul rand as prinde diverse perioade (iarna, vara etc)
2. In al doilea rand, mai tii minte ca am zis ca in regim hotelier se plateste un impozit pe o norma anuala ? Dupa ce ai platit, cam complicat sa iti iei banii inapoi. Sunt diverse clauze in care iti poti recupera pana la maximum 30% din impozit platit, dar de ce sa ne complicam aiurea ?

DS ar trebui sa citeasca bine legea. De exemplu:

Aceşti contribuabilii au obligaţia să depună la organul fiscal până la data de 31 ianuarie inclusiv formularul 220 Declaraţie privind venitul estimat/norma de venit, pentru anul în curs.
În cazul în care contribuabilii încep să închirieze camere în scop turistic în cursul anului, după data de 31 ianuarie inclusiv, au obligaţia completării şi depunerii declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit pentru anul fiscal în curs în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului.
Organul fiscal calculează impozitul anual datorat prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit şi emite decizie de impunere, impozitul fiind final.
Plata impozitului se efectuează în cursul anului în două rate egale: 50% din impozit până la data de 25 iulie inclusiv şi 50% din impozit până la data de 25 noiembrie inclusiv.

Hmmm, asta inseamna ca daca DS incepe sa inchirieze in Noiembrie, va trebui sa plateasca impozit 4.500 RON pt 2018 ? Sau poate sa mentioneze venitul estimat pentru acel an? DS ar trebui sa investigheze putin aceasta treaba sa nu-si ia teapa, caci in Romania nu stie niciodata. DS ar trebui sa intrebe la ANAF. DS, daca primesti raspuns de la ANAF, poate ne anunti si pe noi cum sta treaba.

Inca o observatie. Comisionul firmei de management reprezinta practic mai mult de 50% din profitul net al lui DS. Acolo as incerc sa gasesc alternative.

PE FINAL

Trebuie sa recunosc ca sunt surprins, placut bineinteles, de numarul persoanelor care mi-au scris in rubrica studiu de caz al cititorului. In acelasi timp imi cer scuze pentru intarzierea cu care public acest gen de articole. De asemenea, sper sa fiu inteles ca datorita timpului nu pot publica fiecare caz in parte pe blog. Pana acum insa am raspuns la (aproape) toate e-mail-urile primite. Chiar daca nu toate cazurile vor aparea pe blog, voi raspunde in continuare la e-mail-uri incercand sa ajut cat de bine pot si sa va ofer perspectiva mea asupra situatiei voastre personale si punctuale. Asadar, daca inca nu ti-am raspuns la e-mail, mai ai nitica rabdare caci o voi face in curand.

BONUS

Sunt mai multe motive pentru care am deschis acest blog, dar daca ar fi sa mentionez doar unul, stiu perfect care este acesta: voluntariat-ul.

Domnule CarutaCuBani, chiar nu inteleg, cum faci tu voluntariat printr-un blog ? N-are niciun sens.

Stiu ca momentan nu are niciun sens. Dar vei vedea ca va avea din ce in ce mai mult odata cu trecerea timpului. Vreau sa ofer diverse servicii (din sfera finantelor personale) gratuite voua, cititorilor acestui blog. Servicii pentru care ar fi trebuit poate sa platiti in alta parte.

Ce fel de servicii ?

Cat mai diverse. Lucruri marunte cum ar fi: articole de calitate, analize de studii de caz, raspuns la e-mail-uri sfatuind persoane etc.

Dar si servicii mai complexe cum ar fi sa creez cursuri gratuite in sfera investitiilor personale, sau sa fac coaching de finante personale gratuit, sau sa ajut la crearea unui European Early Retirement Guide unde voi participa pentru Romania, Belgia si Luxembourg etc.

De fapt stii ce aventurierule ? Simt ca acest moment este unul oportun sa incep sa ofer si un serviciu mai complex in Romania. Asadar, fara marketing, bullshit, texte flashy colorate, sau promovare anunt urmatorul lucru: voi oferi mai multe sedinte de coaching de finante personale gratuit.

Astfel, daca simti ca esti la inceput in toata povestea asta de finante personale, trimite un e-mail la carutacubani@carutacubani.ro cu titlul ‘COACHING’ pana la sfarsitul acestei saptamani. Te rog scrie-mi 2-3 fraze in care sa mentionezi cam la ce nivel de educatie financiara consideri ca te aflii si ce motivatie ai pentru a ma avea coach pentru cateva saptamani. Vom vorbi despre marirea venitului activ, economii si investitii, totul mulat pe personalitatea si situatia ta personala. Chiar si dupa cele cateva saptamani de coaching imi vei putea adresa intrebari oricand, iar eu iti voi raspunde cu drag. Ma vei putea folosi ca mentor atat timp cat iti este necesar, iar eu o voi face cu cea mai mare placere.

Voi alege o singura persoana momentan. Voi prefera o persoana care nu are o educatie financara ridicata fiind la inceput de drum pentru a maximiza impactul voluntariatului.

Wow, dar tu cu ce te alegi din asta ?

Cu foarte multe.

• Voi invata sa comunic mai bine, mai structurat.
• Voi intalni persoane noi interesante
• Imi voi bucura sufletul ca folosesc timpul facand ceva util.
• etc

Asadar, aventurierule, sper sa ne vedem data viitoare pe Skype si de ce nu poate chiar fata in fata la un moment dat.

Ciao.

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.  Sursa:  https://carutacubani.ro/studiu-de-caz-al-cititorului-merita-sa-inchiriez-in-regim-hotelier/

Analize imobiliare - Pretul corect !

Pretul locuintelor !

Pretul apartamentelor , in principiu este subevaluat , aparent , datorita crizei economice !
Speculatorii imobiliari incearca sa ofere un pret foarte mic , pentru ca dupa o cosmetizare sumara , sa scoata aceeasi proprietate la vanzare cu un pret , chiar si de doua ori mai mare !
Exista site-uri imobiliare , care , in functie de datele introduse (suprafata , etaj , nr cam ,zona ,  etc. ) ofera evaluarea proprietatii .

Apartamentele vechi se scumpesc, iar cele noi se ieftinesc - vezi situatia pe orase

     

In luna februarie, apartamentele vechi s-au scumpit in majoritatea marilor orase din Romania, iar cele noi s-au ieftinit.

Apartament de vânzare   Bucuresti, zona Colentina

3 cam , et.3 ,  Sc=84 mp, Etaj 3 / 10  58.000 EUR 

Afla cat costa locuinta ta !

Informatiile au titlu orientativ ! 
Fiecare locuinta are particularitatile ei si numai proprietarul poate decide momentul si pretul vanzarii  !

Efectul Prima Casa in 2013

Ce apartamente noi se încadrează în Prima Casă ?

Desi apartasmentele noi au un efect psihologic favorabil cumparatorului , foarte multi se orienteaza catre locuintele vechi . DFesi aspectoase , locuintele noi au o seria de dezavantaje in comparatie cu cele vechi , probleme cu utilitatile (se intrerup apa si curentul frecvent ) , accesul poate fi o problema in zilele ploioase , sunt izolate in majoritatatea cazurilor si nu au accces la mijloacele de transport in comun ,  nu au bancomate/banci , magazine , scoli/gradinite , auj intretinearea mare ,  multe sunt suprainaltate si mansardate ,  etc. .

Cum autorităţile au decis să mute programul Prima Casă 2013 cu totul în curtea locuinţelor noi şi să ajute astfel băncile care au multe credite neperformante în buzunarele dezvoltatorilor de proiecte rezidenţiale, apartamentele noi pot deveni interesante pentru cei care vor şi îşi permit să cumpere.

Câte dintre aceste apartamente noi se încadrează în Prima Casă 2013, devenită Noua Casă e altă poveste, dar sunt de găsit unele, în special garsoniere, apartamente cu două camere şi uneori cu trei camere, cu preţuri între 20.000 şi 40.000 de euro sau cel puţin aşa susţine o analiză a portalului imobiliare.ro.

În Capitală, preţul mediu cerut pentru o garsonieră este de 47.442 de euro. În zona Rahova însă, o garsonieră nou-construită, cu o suprafaţă utilă de 30-35 metri pătraţi, poate fi achiziţionată cu 18.000-19.000 de euro. Pe de altă parte, dacă un apartament nou cu două camere costă în medie 77.452 de euro, cea mai ieftină locuinţă de acest tip ajunge la 24.000 de euro – atenţie este vorba de un apartament confort 2, cu o suprafaţă utilă de 40 de metri pătraţi, situat la demisolul unui bloc construit anul trecut în zona Bucureştii Noi.

Pe segmentul apartamentelor cu trei camere din Bucureşti, valoarea medie de listare este de 114.868 de euro, deci nici vorbă de Prima Casă 2013 sau Noua Casă. În zona Berceni însă, la intersecţia dintre Bucureşti şi oraşul Popeşti Leordeni, o locuinţă de acest tip cu o suprafaţă utilă de 57 de metri pătraţi utili are un preţ cerut de 43.000 de euro.

La vest, în Timişoara o garsonieră nouă costă, în medie, 34.307 euro. În zona Soarelui însă, o astfel de locuinţă, cu o suprafaţă utilă de 18 metri pătraţi, situată la parterul unui bloc cu patru etaje construit în anul 2005, are un preţ cerut de 19.500 de euro. În Timişoara, un apartament cu două camere se tranzacţionează cu 55.796 de euro; în cartierul Girocului însă, o unitate locativă de 50 metri pătraţi, amplasată într-un bloc cu trei etaje ridicat în 2010, costă 33.500 de euro. Totodată, preţul mediu cerut pentru o locuinţă nouă cu trei camere din oraş este de 67.951 de euro. În zona Dâmboviţa însă, un apartament cu o suprafaţă utilă de 67 de metri pătraţi, situat la mansarda unui bloc cu patru etaje poate fi achiziţionat cu 37.000 de euro.

În capitala neoficială a Ardealului, Cluj-Napoca, valoarea de listare pentru un apartament cu o cameră este de 35.916 euro. În Floreşti însă, comuna limitrofă Clujului în care s-a construit mult în anii de boom, o locuinţă de 37 de metri pătraţi poate fi achiziţionată şi cu 16.000 de euro.

În acelaşi timp, un apartament cu două camere costă, în medie, 45.892 de euro, dar cea mai ieftină locuinţă de acest tip poate fi găsită tot în Floreşti: o unitate locativă de 40 de metri pătraţi, parţial mobilată, situată la mansarda unui bloc cu trei etaje are un preţ cerut de 20.000 de euro. Pe de altă parte, o locuinţă cu trei camere are un preţ cerut de 64.332 de euro; în Floreşti însă, un apartament de 59 de metri pătraţi utili, situat la demisolul unui bloc cu patru etaje, poate fi cumpărat cu 25.000 de euro.

Braşovul vine cu preţuri ceva mai mici, o garsonieră nou-construită fiind valabilă pentru cu 35.189 de euro. Cel mai mic preţ cerut pentru o astfel de unitate locativă este de 23.150 de euro: locuinţa este situată la primul etaj al unui bloc construit în 2010 în zona Bartolomeu.

Deşi în Braşov un apartament nou cu două camere costă, în medie, 59.805 euro, în zona Tractorul, o unitate locativă de 50 de metri pătraţi are un preţ de 32.000 de euro. Pe segmentul locuinţelor cu trei camere, valoarea de achiziţie se ridică la 81.747 de euro, dar în complexul Avantgarden, o unitate locativă de 55 de metri pătraţi, construită în anul 2010, poate fi cumpărată cu 47.000 de euro.

Dincolo de Carpaţii Orientali, în Iaşi, preţul mediu cerut pentru o locuinţă nouă cu o cameră este de 37.505 euro. În zona Bucium însă, o unitate locativă de 40 de metri pătraţi utili, situată la parterul unui bloc cu trei etaje construit în 2012, costă 23.100 de euro. Pe de altă parte, un apartament cu două camere poate fi achiziţionat cu 52.326 de euro, dar cea mai ieftină locuinţă de acest tip poate fi găsită în zona Nicolina: aceasta are o suprafaţă utilă de 50 de metri pătraţi, este situată la mansarda unui bloc cu cinci etaje construit în anul 2008 şi costă 28.500 de euro.

În Iaşi, unitate locativă tricamerală ajunge la 71.282 de euro. Cel mai ieftin apartament de acest tip este situat în zona Miroslava, la parterul unei vile construite în anul 2008; apartamentul are o suprafaţă utilă de 90 de metri pătraţi şi un preţ cerut de 45.000 de euro.

În fine, în Constanţa, o garsonieră nouă costă, în medie, 33.044 de euro. În zona Poarta 6 însă, o unitate locativă monocamerală de 27 de metri pătraţi, situată la mansarda unui bloc cu cinci etaje, poate fi achiziţionată cu 15.500 de euro. O locuinţă cu două camere ajunge la 53.865 de euro, însă, în zona KM 4-5, un apartament de 42 de metri pătraţi, situat la ultimul etaj din cinci, are un preţ cerut de 25.500 de euro.

La apartamentele cu trei camere din Constanţa, valoarea medie de listare este de 79.090 de euro. În zona KM 4-5 însă, o locuinţă de 65 de metri pătraţi, situată la parterul unui bloc construit în 2010, costă 54.000 de euro.

Ceea ce trebuie reţinut, însă, de cei dispuşi să cumpere este faptul că în general apartamentele noi (ca de altfel şi cele vechi) care par prea ieftine sunt de obicei de calitate scăzută, cu suprafeţe mici şi confort redus. De aceea, deşi suma plătită pare mică, nici valoarea lor nu e altfel, mai ales că vorbim despre locuinţe şi nu despre obiecte care se pot schimba uşor.   Răzvan Zamfir • Imobiliare • 23 ianuarie 2013

Efectul Noua Casa: s-a dublat numarul locuintelor vechi la vanzare

sursa: Wall Street, 2013-02-06

Proprietarii din Bucuresti s-au grabit sa scoata la vanzare apartamentele vechi, in urma anuntului ca programul “Prima Casa” s-ar putea adresa doar segmentului de locuinte noi, astfel oferta de astfel de proprietati este dubla fata de luna decembrie a anului trecut, potrivit Anunturiparticulari.ro.

“Proprietarii apartamentelor vechi din Capitala par sa fi reactionat imediat la anuntarea programului «Noua Casa»: de teama sa nu ramana cu locuintele nevandute o data cu intrarea in vigoare a viitorului program guvernamental, cei care detin apartamente vechi au umplut in ianuarie piata de oferte. In prima luna a lui 2013, oferta de apartamente vechi scoase pentru prima oara la vanzare este cu 12% mai bogata fata de inceputul lui 2012 si depaseste de peste doua ori oferta din decembrie 2012″, se arata intr-un comunicat al site-ului, potrivit Mediafax.

Astfel, numarul apartamentelor vechi scoase la vanzare la inceput de an au totalizat peste 2.050 de oferte noi, ajungand astfel la un nivel similar aceleiasi perioade din 2007 si cu 12-15% mai ridicat decat in 2011-2012.

Sursa: Wall Street


Prima Casă taie accesul solicitanţilor la locuinţe vechi. Va afecta acest nou program piaţa locuinţelor vechi?

Guvernul intenţionează să modifice programul Prima Casă. În acest sens, noul program va fi redenumit Noua Casă şi se va adresa doar celor interesaţi de achiziţia unei proprietăţi noi. IMOPEDIA.ro a discutat cu dr. Ion Radu Zilişteanu, analist imobiliar, despre efectele pe care le va avea noul program în piață.

Cum apreciaţi programul Noua Casă?

Noul program, rebotezat „Noua Casă”, nu face altceva decât să revină la intenţiile iniţiale ale programului Prima Casă. Să ne amintim că, în anul 2009, când a fost lansat acest program, intenţia declarată a autorităţilor era ca acest proiect să stimuleze piaţa locuințelor noi, aceasta a fost declarația inițială a autorităților. Practica ne-a arătat că programul Prima Casă a condus la o achiziţie imobiliară de peste 80% de locuinţe vechi, deci locuinţele noi au reprezentat o cotă destul de mică.Aşadar, se revine la intenţia iniţială.

Va afecta această măsură piaţa locuinţelor vechi?

Această măsură va lovi preponderent în tinerii care nu aveau o sumă suficientă pentru a accesa un credit ipotecar obişnuit şi care nici nu îşi propun să cumpere o locuinţă nouă, pentru că locuinţele noi sunt, în general, mai scumpe decât cele vechi, dacă judecăm în termeni de suprafaţă şi localizare similară. Aceşti tineri nu vor avea acces la creditele ipotecare obişnuite oferite de bănci, pentru că avansul în acest caz este mai mare decât cel cerut de creditele Prima Casă sau respectiv Noua Casă. În plus, ştim că Banca Naţională a încurajat în ultima vreme creditarea în lei în defavoarea creditării în valută, iar creditele în lei sunt mai scumpe, din punct de vedere al dobânzii anuale efective. Practic, consecinţa pe care o avea acest program reconfigurat va fi aceea de a micşora în continuare cererea solvabilă, dar este bine să precizăm că, în general, programul Prima Casă, cel puţin din experienţa de până acum, nu a ocupat ca volum de tranzacţii mai mult de câteva procente din piaţa rezidenţială. Aşadar, influenţa sa asupra pieţei nu a fost una directă, în termeni de cerere, ofertă şi de fixare a preţului, ci a fost mai mult un efect de natură psihologică, un efect pozitiv, trebuie să recunoaştem.

Cât de mult îi ajută pe dezvoltatorii imobiliari acest nou program?

Momentul actual îi prinde pe dezvoltatori cu foarte multe unităţi locative nevândute, iar piaţa dezvoltărilor rezidenţiale este destul de îngheţată, alţi investitori neavând curajul să intre pe piaţă în condiţiile acestea, deşi criza oferă anumite oportunităţi pentru că există acest stoc de unităţi locative nevândute. Pe măsură ce acest stoc se va apropia de epuizare, atunci sigur că se va încălzi si piaţa dezvoltărilor rezidenţiale noi. Ar putea avea un efect bun faptul că Noua Casă se adresează numai locuinţelor noi, o să ducă la o vânzare mai rapidă a acestor stocuri de locuinţe noi nevândute.

Odată cu epuizarea acestor stocuri nevândute am putea vedea noi dezvoltatori imobiliari pe piaţă?

În condiţiile în care stocul va începe să se epuizeze, dar încă ne aflăm departe de acest moment. Aş mai vrea să spun că în cercurile politice ale actualei puteri, ca şi în cercurile politice ale vechii puteri, se află dezvoltatori imobiliari şi nu exclud nici posibilitatea ca această reconfigurare a programului Prima Casă în Noua Casă să fie şi un rezultat al presiunii acestor dezvoltatori imobiliari apropiaţi puterii.

Fosta guvernare a dorit să se adreseze prin acest program guvernamental exclusiv pieţei locuinţelor noi, dar nu a făcut-o, în urma sesizării Consiliului Concurenţei. Credeţi că noua guvernare va reuşi?

Este greu de spus, pentru că deocamdată acest program Noua Casă nu este decât un program enunţat, nu am citit o documentaţie specifică în stare să ne lămurească în legătură cu toate caracteristicile lui. Atunci când a intervenit Consiliul Concurenţei, problema era ca acest program să nu fie interpretat drept ajutor de stat. Regimul ajutoarelor de stat în Uniunea Europeană este unul destul de strict şi, pentru că ar putea exista suspiciuni de încălcare a legii concurenţei, probabil că va fi nevoie de un aviz al autorităţilor de la Bruxelles în ceea ce priveşte lansarea noului program.

În cazul în care Noua Casă va fi aprobată, am putea asista la o scădere a preţului locuinţelor vechi?

Programul Prima Casă a ocupat până acum o pondere foarte mică din piaţă, respectiv câteva procente. Ca să fim concreţi, în aceşti ani de criză, numărul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare prin Prima Casă a fost de aproximativ 350.000 euro anual. Programul Prima Casă a generat, în medie, circa 18.000 de tranzacţii în fiecare an, ceea ce înseamnă circa 5% din piaţă.  Faptul că dispare componenta imobilelor vechi, consider că nu are cum să influenţeze decisiv preţurile de pe piaţă. Anii 2011 şi 2012 au însemnat pentru piaţa rezidenţială românească scăderi extrem de mici de preţ, grosul scăderii s-a înregistrat în primii ani de criză, începând din martie 2008, iar anul 2012 a adus o scădere extrem de mică procentuală, ceea ce ar putea să ne determine să caracterizăm piaţa rezidenţială ca fiind în stagnare. Părerea mea este că tot acest cumul de factori pe care îl întâlnim acum în piaţă, şi nu mă refer neapărat la noul program, ci la restricţionarea accesului la creditarea în valută, va duce la o scădere a cererii solvabile şi anul acesta. De aceea, cred că vom asista la mici reduceri de preţuri şi în 2013.

Ce ne puteţi spune despre preţul locuinţelor noi? Va duce Noua Casă la o scumpire a unităţilor noi?

Nu cred, pentru că oferta este încă foarte mare, stocul existent de locuinţe noi este foarte mare. 

16 ian 2013 | Autor: Cristina Tamaş, IMOPEDIA.ro

Câți bani are Prima Casă în 2013 și cât ar afecta-o schimbarea în Noua Casă?

Pentru acest an, Prima Casă are un plafon de garanții cu care poate fi acordat un volum de finanțări cu 20% mai mic decât anul trecut. Banii s-ar putea epuiza mai devreme de sfârșitul anului dacă programul continuă în aceiași parametri de anul trecut. Totuși, dacă programul se schimbă în Noua Casă, tranzacțiile s-ar putea prăbuși.

După reportarea plafonului rămas neutilizat la Prima Casă 5 și suplimentarea garanțiilor cu 200 milioane euro, Prima Casă are pentru acest an un disponibil pentru finanțări ipotecare în valoare de aproape 800 milioane euro.

Mai exact, garanțiile pentru acest an cumulează 390 milioane euro, cu care pot fi astfel acordate credite ipotecare de 780 milioane euro, potrivit datelor de la Fondul de Garantare.

“Programul continuă în condițiile de anul trecut, având un plafon cu care pot fi acordate credite de circa 800 milioane euro. Deocamdată nu s-a schimbat nimic. Au fost doar discuții și intenții de a stimula construcția de locuințe noi, dar nu am primit nimic oficial pentru a implementa vreo schimbare”, ne-a declarat Irina Constantinescu, director în cadrul Fondului de Garantare (FNGCIMM).

Cu cât ar putea scădea tranzacțiile

Până în prezent (de la începutul programului și până la jumătatea lunii ianuarie), prin Prima Casă au fost acordate în total 82.000 garanții, pentru tot atâtea credite în valoare cumulată de peste 3,2 miliarde euro. Valoarea medie a finanțării ipotecare se cifrează la 39.200 euro.

Potrivit Irinei Constantinescu, din cele 82.000 de finanțări, doar 28% au fost pentru achiziția de apartamente noi (construite din 2008 încoace), așa cum sunt ele definite în propunerea de transformare în Noua Casă.

Prin urmare, dacă programul s-ar modifica În Noua Casă și ar fi destinat locuințelor construite după 2008 tranzacțiile s-ar putea prăbuși cu circa 70%. În acest fel, banii ar fi mai mult decât suficienți pentru întreg anul, dacă nu și pentru anul viitor.

Stimulare, dar să știm și noi

Fără un studiu de impact și fără o cunoaștere a mecanismului, Guvernul riscă să se iluzioneze că stimulează construcția de locuințe noi, apelând la blocarea finanțărilor pentru apartamentele vechi (construite înainte de 2008).

În fapt, nu ar face decât să frâneze puternic tranzacțiile, cu posibile implicații pe prețurile apartamentelor vechi, cu scăderea încasărilor la buget din taxarea tranzacțiilor la notar și cu tăierea accesului la finanțare pentru persoanele cu venituri mai mici, care nu sunt eligibile să ia un credit pentru un apartament nou.

Statul ar trebui să înțeleagă că pentru a stimuli ceva, nu trebuie să blochezi altceva, ci să acorzi facilități domeniului pe care vrei să îl stimulezi. Altfel, s-ar opune liberei alegeri a clienților.

Dacă într-adevăr vrea să stimuleze construcțiile noi, ar putea să acorde facilități fiscale constructorilor sau să susțină prin deductibilități fiscale achiziția prin credit a apartamentelor noi sau închirierea lor. Sau prin multe alte căi, care nu înseamnă blocarea altora.

Stimularea creditelor în lei, aproape fără efect

Deocamdată, un alt fel de stimulare pare să eșueze. Eliminarea creditelor ipotecare în valută de către BCR, cu așa-zisul scop de stimulare a creditelor în monedă națională, se pare că nu a făcut decât să frâneze puternic tranzacțiile prin Prima Casă pentr BCR.

Au trecut câteva luni de la anunțarea măsurii de către BCR , dar ponderea creditelor în monedă națională în totalul creditelor din Prima Casă a rămas extrem de – sub 2%. Ori, această pondere ar fi trebuit să se modifice cât de cât, întrucât BCR e instituția care a acordat cele mai multe credite prin Prima Casă.

BCR-ului pare că i-a scăpat faptul că CEC Bank a eșuat lamentabil când a venit la începutul programului Prima Casă doar cu finanțări în lei și nu a avut nici o cerere, iar apoi au introdus și ofertele în euro.    Autor: Marius Pirloiu Miercuri, 16 Ianuarie 2013 

2013 va fi un an de acalmie pe piaţa imobiliară. Va urma relansarea?

Ce a fost mai greu a trecut. Piaţa imobiliară începe să se stabilizeze, ba chiar se pregăteşte timid de o relansare. Transformarea programului Prima Casă în Noua Casă, care vizează strict imobilele noi, va ajuta piaţa construcţiilor. Am analizat piaţa imobiliară din România din acest moment cu Adrian Șişchin, director regional RE/MAX România într-un interviu acordat special pentru IMOPEDIA.ro.

Cum apreciaţi că va fi anul 2013 pentru piaţa imobiliară din România?

Trebuie subliniat că există piaţă imobiliară, există piaţa agenţiilor imobiliari şi desigur, putem discuta despre piaţa creditelor şi a produselor care servesc piaţa imobiliară. Fiecare are segmente specifice şi va avea un ritm propriu. Per total, consider că va fi un an de acalmie şi un an pregătitor pentru elementele de relansare care vor veni, întrucât după o perioadă secetoasă sau ploioasă vine şi un pic de soare.

Va aduce 2013 o stabilizare a preţului locuinţelor?

Atât locuinţele vechi, cât şi cele noi au diferite componente. În fiecare dintre ele există componenta de lux şi aceasta va avea o anumită dinamică. Consider că va reveni uşor o cerere pentru elemente de lux din partea investitorilor care au reuşit să se capitalizeze în perioada crizei şi să genereze cash. În această zonă, vor fi oportunităţi investiţionale deosebite. Ca şi o prognoză a preţurilor, per total, nu văd în momentul acesta scăderi dramatice, ci mai degrabă o acalmie, de continuare a ceea ce s-a întâmplat în ultimele luni ale lui 2012.

Cum apreciaţi intenţia Executivului de a transforma programul Prima Casă în Noua Casă, noua formă adresându-se doar celor care vor să cumpere o locuinţă nouă?

Există desigur motive pentru care se face această modificare şi de asemenea, şi consecinţe. Programul îşi propune să stimuleze în mod special produsele noi construite, se doreşte o dinamică şi o relansare prin acest produs a industriei construcţiilor şi tot ceea ce înseamnă în cele din urmă, furnizori şi elemente din industrie care ajută construcţiile. De altfel, se ştie foarte clar că în momentul în care construcţiile merg, economia merge. Pentru un client, posibil cumpărător, nu este varianta cea mai sănătoasă în acest moment, deoarece îi îngrădeşte posibilitatea de a accesa un credit prin Prima Casă în vederea achiziţionării unei locuinţe vechi. Sunt proprietăţi care chiar dacă nu sunt relativ noi ar putea să se încadreze mai bine în criteriile lui de cumpărare. Există deci o veste bună pentru dezvoltatori şi pentru relansarea industriei construcţiilor, pentru constructori, poate pe termen lung să contribuie la o uşoară creştere a numărului locurilor de muncă. Pentru client, pentru populaţie, acest lucru poate avea un efect secundar, prin crearea unor locuri de muncă, dar pentru cel care îşi doreşte să cumpere o proprietate veche este un element de restricţionare.

Va încuraja Noua Casă apariţia unor noi proiecte imobiliare pe piaţă?

Proiecte noi au început deja să apară, ele sunt gândite dintr-o strategie care reflectă în acest moment profilul cumpărătorului care în perioada de vârf a pieţei imobiliare nu a fost bine targetat şi anume proiecte care reflectă cumpărătorul local care ţin de tipologie, de mediu, de familie, de oraşul în care locuieşte şi de capacitatea lui de plată, precum şi de dorinţa de a accesa un anume tip de produs. şi aici discutăm de clasa medie care continuă să fie în uşoară formare. Astfel de produse, dacă sunt gândite cum trebuie se vând, mai ales dacă se declară o transparenţă corectă a felului în care  a evoluat preţul şi cum s-a ajuns la acel preţ. Chiar dacă este criză, produsele se vând dacă există o transparenţă reală legată de felul în care a evoluat preţul pe metru pătrat, în care se spune transparent cât a fost preţul terenului, cât au fost materialele de construcţii.

O transparenţă totală ar trebui să includă chiar şi discounturile care se aplică în cazul achiziţiei materialelor de construcţii, care uneori ajung să fie de 20-25%, poate chiar 40%. Astfel, o negociere transparentă şi garanţia oferită conduc la un element de succes. Lipsa transparenţei, costul mare al terenurilor, din cauza faptului că au fost cumpărate când piaţa imobiliară era pe val, precum şi felul în care s-a poziţionat produsul au făcut din multe proiecte să nu fie vandabile. Cei care au înţeles aceste aspecte sunt în piaţă şi vând.

Să înţeleg că dezvoltatorii nu vor fi neapărat încurajaţi de programul Noua Casă, ci mai degrabă de faptul că în prezent oferta de locuinţe noi nu corespunde nevoilor cumpărătorilor?

Exact. Programul guvernamental sigur că ajută un pic din perspectiva creditării, însă şurubul a fost strâns destul de tare de către bănci, iar realitatea arată că produsele financiar-bancare oferite pentru creditare sunt la ora actuală puţin competitive. Sunt puţine persoane care se califică din perspectiva veniturilor pe care le înregistrează.

Credeţi că noua formă a programului Prima Casă va afecta piaţa locuinţelor vechi?

Cu siguranţă că atunci când elemente de creditare sunt alocate pe un anumit segment de piaţă, respective cel nou, celălalt segment, cel vechi, va resimţi acest lucru. Va fi un impact. Nu trebuie să înţelegem că noul program va conduce la vânzarea locuinţelor noi rămase nevândute de mult timp, ele nu se încadrează în plafonul Prima Casă. Ele au rămas nevândute din cauza preţului mare.

Să discutăm şi despre piaţa terenurilor. A fost cel mai afectat segment al pieţei imobiliare. Cum stau lucrurile acum?

Continuăm să vedem că pe piaţa terenurilor există un număr limitat de tranzacţii.  Dacă vorbim de terenuri care au avut la bază elemente pur speculative, ele nu sunt vandabile. Ele au fost cumpărate la un preţ foarte bun, dar totuşi când piaţa era pe val. Nu există un apetit pentru suprafeţe mari, pentru terenuri care aveau ca destinaţie cartiere întregi de locuinţe. Pentru terenurile agricole există în acest moment o efervescenţă, ele nu au scăzut, ci dimpotrivă au crescut. Terenurile agricole cele mai atractive sunt cele care au un grad ridicat de comasare, acestea s-au apreciat şi continuă să meargă foarte bine. Terenurile care erau alocate pentru construcţia de case unifamiliale, de genul 400-500 mp se mişcă relativ greu.   06 feb 2013 | Autor: Cristina Tamaş, IMOPEDIA.ro