Cum sa-ti inchiriezi cat mai bine locuinta!
Citește și : Chiriile in Bucuresti s-au stabilizat! Top chirii in Capitala!
O nouă abordare în tot ce înseamnă piaţa de închiriere a apartamentelor. Am simţit şi credem în continuare că domeniul imobiliar este învechit ca tehnologie. Cum în toate celelalte industrii, cea alimentară, de transport şi aşa mai departe, tehnologia a ajuns undeva, în real estate lucrurile sunt destul de învechite, vorbim de site-uri şi platforme de zeci de ani care oferă aceleaşi lucruri şi am simţit că putem să aducem o nouă abordare pe această piaţă” Închirieri de apartamente cu platforma Milluu, care permite închirierea locuinţelor fără ca utilizatorii să le treacă pragul înainte.
Obligațiile chiriașului
Chiriașul are și câteva obligații prevăzute de Noul Cod Civil.
Acesta trebuie să plătească chiria în cuantumul și termenul stabilit prin contract.
În lipsa unei stipulații clare în acest sens, ceea ce plătește chiriașul către proprietar, conform reglementărilor legale, trebuie planificat, după cum urmează:
- un avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășeste o lună;
- În prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
- în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.
Totodată, chiriașul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, precum și să îl restituie la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.
De asemenea, dacă chiriașul modifică bunul ori îi schimbă destinația, astfel încât îl prejudiciază pe proprietar, acesta din urmă poate cere daune-interese sau chiar rezilierea contractului.
O alta îndatorire a chiriașului, este aceea de a permite examinarea locuinței de către proprietar la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune. Vezi mai mult Aici
Contract de inchiriere
Contractul de inchiriere stă la baza acțiunii prin care o persoană (proprietarul) îi oferă alteia (chiriasul) dreptul de folosinta al unui imobil, în schimbul unei sume de bani. Contractul de inchiriere se compune în principal din:
- date de identificare ale partilor
- obiectul contractului
- destinatia
- durata contractului
- chiria si modalitatea de plata
- obligatiile si drepturile proprietarului
- obligatiile si drepturile chiriasului
Contractul de inchiriere NU trebuie sa fie autentificat la notar, dar poate prezenta anumite riscuri.
Vezi mai multe Aici
Încheierea, executarea și încetarea contractului de închiriere
Pentru ca încheierea contractului să fie valabilă, locatorul poate fi orice persoană fizică sau juridică ce deține o locuință sau care are un drept de creanță care îl îndreptățește să încheie un astfel de contract.
Locatarul(persoana care va avea calitatea de titular de închiriere) trebuie să îndeplinească cerințele legale generale(în unele cazuri, trebuie îndeplinite și anumite cerințe speciale) pentru a putea închiria.
Este foarte important de știut faptul că pot exista mai mulți cotitulari de contract, care vor avea aceleași îndatoriri ca și locatarul și care vor dobândi drepturi locative proprii. Orice persoană care locuiește alături de aceștia, va dobândi, de asemenea, drepturi locative proprii și i se vor atribui obligațiile legale izvorâte din contract.
Nivelul chiriei se stabilește, de comun acord, de către părțile contractului, având la bază „jocul cererii și al ofertei”.
Durata contractului de închiriere nu este strict stabilită de lege, părțile contractante o pot stabili așa cum doresc.
În funcție de durata lui, însă, legiuitorul stabilește condițiile de denunțare astfel:
1.Dacă discutăm despre un contract cu o perioadă nedeterminată, atunci trebuie să se țină cont de art. 1824 din Noul Cod Civil: „ chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul (o pătrime- n.n) intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei”. Astfel, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mare de o lună, atunci termenul de preaviz este de 60 zile. Iar dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mic de o lună, termenul de preaviz este de 15 zile.
2.În cazul contractului cu perioadă determinată, cf. art. 1825, al. 1 „Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.”.
Există și cazul în care locatorul dorește să folosească locuința pentru scopuri personale, iar în acest caz, se vor aplica prevederile menționate la punctul 1. Vezi Sursa Aici
Cum poţi să teleînchiriezi o locuinţă?
Cu doar o lună în urmă, transformarea digitală era considerată opţională de cele mai multe dintre companii. Acum, chiar şi domeniile cel mai puţin predispuse la tehnologizare trebuie să găsească soluţiile digitale prin care să facă afacerea să meargă mai departe. Un exemplu este platforma Milluu, care permite închirierea locuinţelor fără ca utilizatorii să le treacă pragul înainte.
„Milluu şi-a dorit de la bun început să aducă o nouă abordare în tot ce înseamnă piaţa de închiriere a apartamentelor. Am simţit şi credem în continuare că domeniul imobiliar este învechit ca tehnologie. Cum în toate celelalte industrii, cea alimentară, de transport şi aşa mai departe, tehnologia a ajuns undeva, în real estate lucrurile sunt destul de învechite, vorbim de site-uri şi platforme de zeci de ani care oferă aceleaşi lucruri şi am simţit că putem să aducem o nouă abordare pe această piaţă”, a povestit în cadrul emisiunii ZF IT Generation Florin Stoian, fondatorul Milluu.
„Tratăm situaţia creată (de COVID-19 - n. red.) cu foarte mare responsabilitate. Soluţia noastră se pretează pentru astfel de situaţii, avem în dezvoltare inclusiv un instrument care permite realizarea unor vizualiări ale apartamentului în mod digital“
Suesa : https://www.businessmagazin.ro/actualitate/cum-poti-sa-teleinchiriezi-o-locuinta-19050058
0787 579 430
Contractul de inchiriere: ce trebuie sa stii + model
Mai jos vei citi despre:
- Care sunt primii pasi pe care trebuie sa ii faci?
- Unde vrei sa locuiesti?
- Beneficiile incheierii unui contract de inchiriere
- Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF
- Model de contract de inchiriere apartament, locuinta
- La ce sa fii atent inainte de a semna contractul de inchiriere
Cu totii am auzit de povesti de groaza din partea cunoscutilor, in ceea ce priveste lumea chiriilor. De la proprietari cu cerinte absurde, blocuri cu bulina, la apartamente complet nepregatite pentru a gazdui vreun chirias, oricat de mici ar fi fost asteptarile. Bineinteles, lucrurile pot sta si altfel. Mutarea dintr-un loc in altul poate fi foarte dificila, dar totodata poate fi si cel mai bun lucru. Poate fi semnalul de alarma pentru o situatie din care vrei sa iesi sau poate reprezenta inceputul unei serii de evenimente pozitive. Oricum ai privi lucrurile, oriunde ai alege sa te muti, la sfarsitul zilei e important sa te poti simti ca acasa in locul pe care l-ai ales.
Sursa : https://www.atriaresort.ro/contractul-de-inchiriere-ce-trebuie-sa-stii-model/
Dă-i apartamentul lui Milluu și începe să încasezi chiria.https://www.milluu.com/?gclid=Cj0KCQjw7ZL6BRCmARIsAH6XFDLIvuU2owpwgFDWMlUCLQA5RHYhBwR0pR8GGzLKCIO-Dazz_i24N6MaAhj2EALw_wcB
Legea in cazul propietatilor inchiriate in regim hotelier (prin airbnb) Nu inchiriez prin firma sau prin pfa, ci prin airbnb (asta inseamna ca pun locuinta propietate personala la dispozitia calatorilor).
Asadar nu se schimba destinatia apartamentului. Plata impozitului se face cu formularul 220, norma de venit anuala. Este o situatie care nu pare a fi reglementata, fara pfa sau srl apartamentul pastreaza aceeasi destinatie. Din cate am inteles eu din legea asociatiei de propietari cat si din reglementarile ANAF, nu exista nicaieri specificatie cum ca am nevoie de acordul vecinilor pentru a gazdui calatori in apartamentul propietate personala. Singura obligatie este cea fiscala. https://www.avocatnet.ro/forum/discutie_551021/Legea-in-cazul-propietatilor-inchiriate-in-regim-hotelier-prin-airbnb.html
STUDIU DE CAZ AL CITITORULUI: MERITA SA INCHIRIEZ IN REGIM HOTELIER ?
NCHIRIAT IN REGIM HOTELIER
TARIFUL PE ZI
Aici lucrurile sunt mai complicate. In primul rand firma cu care ar urma sa lucreze DS a spus ca ei estimeaza un tarif zilnic de 50 EUR. Scanand rapid airbnb, am vazut ca majoritatea anunturilor sunt foarte aproape de piata centrala, pana in 1km. La 2 km distanta de piata centrala sunt foarte putine apartamente de inchiriat, iar preturile scad direct proportional cu distanta. In fine, pentru moment sa presupunam ca va incasa 50 EUR pentru o zi inchiriata.
GRADUL DE OCUPARE.
Tot acea firma a estimat un grad de ocupare de 60% asa ca vom considera acest procent in calcule. Astfel, voi presupune ca DS va avea apartamentul inchiriat 18 zile din luna.
COMISION
Comisionul pe care ar urma sa-l plateasca DS ar fi de 30%. Numai mie mi se pare maricel? Daca mai este vreun Sibian care citeste acest blog si inchiriaza in regim hotelier printr-o firma in Sibiu, il rog sa scrie in comments cat da el pe comision si cu ce firma lucreaza.
VENIT BRUT
Putem deja sa estimam cat va incasa lunar DS daca inchiriaza in regim hotelier.
50 EUR x 18 zile = 900 EUR / luna
Din cei 900 EUR trebuie insa sa scadem comisionul
900 EUR – (900 x 0.3) = 630 EUR / luna
TAXE
In regim hotelier taxele sunt diferite fata de cele pentru inchiriat long-term. Atat timp cat inchireaza mai putin de 5 camere, se aplica impozit pe niste norme anuale per camera indiferent de suma cu care se inchiriaza locatia. Aceste sume difera pe tara in functie de oras. Pentru Sibiu aceasta norma este de 15.000 RON/camera/an.
Asta inseamna ca venitul impozitabil pentru DS este de:
15.000 RON x 3 camere = 45.000 RON./an
Impozitul aplicat nu mai este de 6% ci 10%. Astfel, vine un impozit de:
45.000 RON x 0.1 = 4.500 RON / an
Exprimat lunar, vine un impozit de 375 RON adica aproximativ 80 EUR. Aici insa am o dilema. Firma cu care ar urma sa lucreze DS a estimat un impozit de 220 RON/camera, deci 140 EUR / luna. Nu stiu sincer de unde, asa ca voi continua cu varianta de 80 EUR/luna impozit. Daca vreun cititor are mai multe informatii, sunt bine venite.
Astfel, DS va ramane in mana cu:
630 EUR – 80 EUR = 550 EUR / luna
INTRETINERE
In regim hotelier insa proprietarul plateste intretinerea. O voi estima la 50 EUR / luna insemnand ca in buzunarul lui DS vor intra:
550 – 50 = 500 EUR / luna
REZUMAT
Daca DS inchiriaza in regim hotelier va ramane cu 500 EUR vs 376 EUR / luna, insemnand cu 124 EUR /luna mai mult fata de long-term. Not bad.
Cateva observatii insa:
- Daca DS inchiriaza mai putin cu 3 zile, deci 15 in loc de 18 atinge break-even point. OK, un mic plus pentru regim hotelier.
- Daca DS inchiriaza mai putin cu 4 zile atunci pierde bani daca inchiriaza in regim hotelier fata de long-term.
- Daca DS inchiriaza 18 zile la pretul de 40 EUR/luna atunci este la break-even point.
- Daca DS inchiriaza 16 zile la pretul de 45 EUR/luna atunci iar este la break-even point.
CONCLUZIE
Lucrurile nu stau atat de rau daca DS ar incerca sa inchirieze in regim hotelier. OK, nu este nici super, dar per general not bad.
Personal, as incerca sa merg pe regim hotelier un an sa vad cum merge treaba. In cazul in care nu as atinge break-even point-ul, atunci as schimba pe inchiriere long-term.
Un an, de ce atat de mult ?
Buna intrebare.
- In primul rand as prinde diverse perioade (iarna, vara etc)
- In al doilea rand, mai tii minte ca am zis ca in regim hotelier se plateste un impozit pe o norma anuala ? Dupa ce ai platit, cam complicat sa iti iei banii inapoi. Sunt diverse clauze in care iti poti recupera pana la maximum 30% din impozit platit, dar de ce sa ne complicam aiurea ?
DS ar trebui sa citeasca bine legea. De exemplu:
Aceşti contribuabilii au obligaţia să depună la organul fiscal până la data de 31 ianuarie inclusiv formularul 220 Declaraţie privind venitul estimat/norma de venit, pentru anul în curs.
În cazul în care contribuabilii încep să închirieze camere în scop turistic în cursul anului, după data de 31 ianuarie inclusiv, au obligaţia completării şi depunerii declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit pentru anul fiscal în curs în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului.
Organul fiscal calculează impozitul anual datorat prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit şi emite decizie de impunere, impozitul fiind final.
Plata impozitului se efectuează în cursul anului în două rate egale: 50% din impozit până la data de 25 iulie inclusiv şi 50% din impozit până la data de 25 noiembrie inclusiv.
Hmmm, asta inseamna ca daca DS incepe sa inchirieze in Noiembrie, va trebui sa plateasca impozit 4.500 RON pt 2018 ? Sau poate sa mentioneze venitul estimat pentru acel an? DS ar trebui sa investigheze putin aceasta treaba sa nu-si ia teapa, caci in Romania nu stie niciodata. DS ar trebui sa intrebe la ANAF. DS, daca primesti raspuns de la ANAF, poate ne anunti si pe noi cum sta treaba.
Inca o observatie. Comisionul firmei de management reprezinta practic mai mult de 50% din profitul net al lui DS. Acolo as incerc sa gasesc alternative.
PE FINAL
Trebuie sa recunosc ca sunt surprins, placut bineinteles, de numarul persoanelor care mi-au scris in rubrica studiu de caz al cititorului. In acelasi timp imi cer scuze pentru intarzierea cu care public acest gen de articole. De asemenea, sper sa fiu inteles ca datorita timpului nu pot publica fiecare caz in parte pe blog. Pana acum insa am raspuns la (aproape) toate e-mail-urile primite. Chiar daca nu toate cazurile vor aparea pe blog, voi raspunde in continuare la e-mail-uri incercand sa ajut cat de bine pot si sa va ofer perspectiva mea asupra situatiei voastre personale si punctuale. Asadar, daca inca nu ti-am raspuns la e-mail, mai ai nitica rabdare caci o voi face in curand.
BONUS
Sunt mai multe motive pentru care am deschis acest blog, dar daca ar fi sa mentionez doar unul, stiu perfect care este acesta: voluntariat-ul.
Domnule CarutaCuBani, chiar nu inteleg, cum faci tu voluntariat printr-un blog ? N-are niciun sens.
Stiu ca momentan nu are niciun sens. Dar vei vedea ca va avea din ce in ce mai mult odata cu trecerea timpului. Vreau sa ofer diverse servicii (din sfera finantelor personale) gratuite voua, cititorilor acestui blog. Servicii pentru care ar fi trebuit poate sa platiti in alta parte.
Ce fel de servicii ?
Cat mai diverse. Lucruri marunte cum ar fi: articole de calitate, analize de studii de caz, raspuns la e-mail-uri sfatuind persoane etc.
Dar si servicii mai complexe cum ar fi sa creez cursuri gratuite in sfera investitiilor personale, sau sa fac coaching de finante personale gratuit, sau sa ajut la crearea unui European Early Retirement Guide unde voi participa pentru Romania, Belgia si Luxembourg etc.
De fapt stii ce aventurierule ? Simt ca acest moment este unul oportun sa incep sa ofer si un serviciu mai complex in Romania. Asadar, fara marketing, bullshit, texte flashy colorate, sau promovare anunt urmatorul lucru: voi oferi mai multe sedinte de coaching de finante personale gratuit.
Astfel, daca simti ca esti la inceput in toata povestea asta de finante personale, trimite un e-mail la carutacubani@carutacubani.ro cu titlul ‘COACHING’ pana la sfarsitul acestei saptamani. Te rog scrie-mi 2-3 fraze in care sa mentionezi cam la ce nivel de educatie financiara consideri ca te aflii si ce motivatie ai pentru a ma avea coach pentru cateva saptamani. Vom vorbi despre marirea venitului activ, economii si investitii, totul mulat pe personalitatea si situatia ta personala. Chiar si dupa cele cateva saptamani de coaching imi vei putea adresa intrebari oricand, iar eu iti voi raspunde cu drag. Ma vei putea folosi ca mentor atat timp cat iti este necesar, iar eu o voi face cu cea mai mare placere.
Voi alege o singura persoana momentan. Voi prefera o persoana care nu are o educatie financara ridicata fiind la inceput de drum pentru a maximiza impactul voluntariatului.
Wow, dar tu cu ce te alegi din asta ?
Cu foarte multe.
- Voi invata sa comunic mai bine, mai structurat.
- Voi intalni persoane noi interesante
- Imi voi bucura sufletul ca folosesc timpul facand ceva util.
- etc
Asadar, aventurierule, sper sa ne vedem data viitoare pe Skype si de ce nu poate chiar fata in fata la un moment dat.
Ciao.
Ciao si pe curand.
Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei. Sursa: https://carutacubani.ro/studiu-de-caz-al-cititorului-merita-sa-inchiriez-in-regim-hotelier/
