Imobiliarele - Butoiul cu pulbere

Butoiul cu pulbere care ar putea exploda in 2014 pe piata apartamentelor 

Cresterea economica a Romaniei si suplimentarea fondurilor pentru programul "Prima Casa" in 2014 readuc speranta pe piata imobiliara la inceput de an. Analistii ii tempereaza totusi pe cei mai optimisti, avertizand ca nu va exista un boom imobiliar, ci doar o "dezmortire" usoara a pietei.

Romanii ar trebui sa isi cumpere o locuinte atunci cand si-o permit, cand au o vizibilitate asupra venitului lor in urmatorii ani si cand costul unui credit nu reprezinta o suma exorbitanta in raport cu venitul lor. 

Factorii generali au aratat ca ultimii doi ani au fost mai favorabili achizitiei unei locuinte: ritmul de scadere a preturilor a incetinit puternic, aratand semne de stabilizare si incadrandu-se intr-un procent de negociere.

"Piata imobiliara va avea o anumita crestere in 2014. Exista o revenire a acestei piete inca din 2013 care s-a bazat in special pe scaderea preturilor la achizitie si la inchiriere... Parera mea este insa ca bancile se vor orienta mai mult spre creditele de consum, pentru ca deja sunt foarte aglomerate cu creditele imobiliare. Creditele de consum sunt mult mai usor de manipulat si de manevrat la nivelul bancilor", a declarat pentru Business24, analistul economic Mircea Cosea.


Inca din 2013 asistam la o revenire a pietei imobiliare, bazata in special pe scaderea preturilor locuintelor, atat pe piata vanzarilor, cat si pe piata inchirierilor.

"Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos. Nu in ultimul rand, anul 2014 este un an electoral, ceea ce poate rezerva suficiente surprize", a spus Daniel Crainic intr-un interviu acordat Ziare.com.

Cum estimati ca vor evolua preturile locuintelor in 2014?

As raspunde la aceasta intrebare prin prisma evolutiei preturilor in acest an, cand, dupa doi ani relativi calmi (2011 si 2012), am asistat la scaderi de preturi destul de mari in toata tara.

Anul se incheie cu un nivel mediu al preturilor apartamentelor situat in jurul valorii de 900 de euro/mp, valoare cu aproape 10% mai mica decat cea de la inceputul anului. Fata de inceputul crizei, preturile apartamentelor sunt in prezent cu 56% mai mici.

Practic, cu suma cu care putea fi cumparata o garsoniera in 2008, acum poate fi achizitionat un apartament cu trei camere, lucru valabil in majoritatea oraselor din tara.

In aceste conditii, ne asteptam la un an 2014 in care preturile apartamentelor vor scadea, dar nu foarte mult, ele fiind deja jos comparativ cu perioada de varf.

Totusi, pe piata rezidentiala romaneasca asistam la o anomalie daca e sa ne comparam cu tarile occidentale, la noi, preturile pe rezidentialul nou si vechi sunt inca destul de apropiate.

Cum vor evolua costurile asociate cumpararii unei case?

Chiar daca e posibil sa oscileze, aceste costuri vor ramane, cel mai probabil, in parametri normali comparand cu pretul proprietatii. Comisionul agentiilor nu poate creste, iar costurile notariale, cele cu evaluarea unei proprietati, obtinerea certificatului energetic sau comisioanele bancare nu pot creste nici ele semnificativ in raport cu costul total de achizitie.

Anticipati alte modificari care afecteaza cumpararea unui apartament - cum a fost anul acesta introducerea obligativitii certificatelor energetice, de exemplu?

Cu siguranta bancile au un cuvant important de spus daca ne uitam la portofoliul in crestere a locuintelor executate silit. Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos.

Nu in ultimul rand, anul 2014 este un an electoral, ceea ce poate rezerva suficiente surprize.

Este indicat ca romanii sa-si cumpere o locuinta in 2014?

Romanii ar trebui sa isi cumpere o locuinte atunci cand si-o permit, cand au o vizibilitate asupra venitului lor in urmatorii ani si cand costul unui credit nu reprezinta o suma exorbitanta in raport cu venitul lor. 

Cele mai sigure investiţii in 2014

Managerii anunţă un an bun pentru imobiliare: urmează creşteri 

Directorii generali din toată lumea par să fi fost atinşi de un val de optimism neaşteptat. Atât în România cât şi în restul lumii, aceştia se aşteaptă la creşteri ale veniturilor atât pe termen scurt cât şi pe termen mediu. Acest lucru este valabil în toate industriile, chiar şi domeniul bancar şi imobiliare, care au fost pe lista celor mai puternic destabilizate de valul de criză economică. 

După mai mulţi ani de incertitudine, timp în care fixarea unui plan de afaceri părea mai degrabă o utopie, apar şi primele semne bune. Oamenii de afaceri din întreaga lume au început să îşi descrie afacerile drept stabile şi sunt încrezători sau chiar foarte încrezători în viitor. Cu atât mai încurajator este faptul că această atitudine a managerilor se resimte la nivel global.

„Numărul directorilor generali încrezători în perspectivele de creştere pe termen scurt a crescut semnificativ, iar acest lucru poate indica intrarea unui nou ciclu de creştere a economiei globale. În general, ciclurile de expansiune sunt mai lungi decât cele de recesiune, aşadar ne putem aştepta la o perioadă mai lungă de creştere economică. Este posibil însă ca această creştere să decurgă într-un ritm destul de lent”, arată Vasile Iuga, country manager Pricewaterhouse Coopers.

Managerii vor să îşi crească afacerile prin inovaţie şi servicii cât mai performante

Referitor strict la România, datele studiului arată că 96% dintre managerii intervievaţi estimează că le vor creşte veniturile în următorii trei ani, iar 49% dintre ei sunt foarte încrezători că acest lucru se va întâmpla. 86% dintre ei sunt încrezători în creşterea veniturilor în următoarele 12 luni, iar 39% dintre intervievaţi sunt foarte încrezători că acest lucru va fi posibil. Atunci când trasează aceste perspective, directorii generali din România se bazează pe strategiile de inovaţie atât în materie de produse cât şi în materie de servicii. Un sfert dintre ei chiar iau în calcul extinderea pe pieţele unde deja activează.

„Directorii generali intervievaţi au trasat clar trei tendinţe globale majore pe care ei le aşteaptă. Primul este progresul tehnologic rapid, urmat de schimbările demografice şi, nu în ultimul rând, modificările de putere financiară. Aceştia sunt cei trei factori despre care ei consideră că vor avea un impact mare asupra companiei pe care o conduc”, continuă oficialul PwC.

Mediul economic rămâne unul dificil, iar managerii trag un semnal de alarmă în acest sens

De data aceasta, România se încadrează perfect în tiparele mondiale, managerii locali rezonând cu cei din restul lumii. Iar acest lucru este valabil atât în cazul estimărilor optimiste de viitor, precum există şi o solidaritate legată de mediul economic dificil creat de ultimii ani.

„Directorii generali sunt în continuare îngrijoraţi de supra-reglementare, deficitele bugetare care au atins niveluri foarte ridicate precum şi de povara fiscală. Aceştia trimit un mesaj clar autorităţilor, prin care vor să facă bine cunoscute aceste neajunsuri”, arată Vasile Iuga.

Dacă topul optimiştilor în viitorul mediului de afaceri internaţional este condus de directorii generali din domeniul turismului, într-un procent de 46%, pe locul doi, la mică distanţă, se află sectorul bancar şi pieţele de capital. 45% dintre managerii din aceste două domenii sunt încrezători că le vor creşte veniturile în următoarele 12 luni. Urmează domeniile retail, servicii financiare, comunicaţii şi apoi inginerie şi construcţii. 41% dintre managerii din aceste două ultime domenii aşteaptă ca următorul an să le crească cifra de afaceri. La cealaltă extremă, cei mai puţin încrezători în viitor sunt managerii din industria metalurgică: doar 19% dintre aceştia cred în creşterea veniturilor companiilor lor în următoarele 12 luni.    Autor: Mihaela Ochiană, IMOPEDIA.ro

Creştere economică, în 2014: aproape 5%, în pieţele emergente

Țările în curs de dezvoltare întrunesc factorii pentru a recupera ritmul economic în cursul acestui an, cu o creştere de 4,7% preconizată pentru 2014 şi peste 5% pentru anul 2015, arată cea mai recentă analiză EY, „Rapid-growth markets forecast” (RGMF). Pe termen mediu, pieţele emergente au multe cărţi valoroase de aruncat în joc, subliniază specialiştii.

Deşi prognozele sunt optimiste atât pentru 2014, cât şi pentru 2015, analiştii subliniază că riscul de ieşiri de capital şi cel de încetinire bruscă a creşterii au crescut. Ritmul de creştere în ţările în curs de dezvoltare ar putea fi încetinit de ieşirile de capital, chiar şi până la o valoare de aproape 3% până în 2015, cu repercusiuni la nivel mondial.

„În timp ce creşterea economică este de aşteptat să se menţină constantă, pe parcursul următorilor doi ani, se estimează că se vor produce mai multe divergenţe în privinţa ritmului de creştere în rândul pieţelor emergente. Astfel, pe continentul american, pieţele emergente se luptă să-şi recâştige impulsul, în timp ce avansul constant al Chinei atrage după sine creşterea pieţelor emergente din Asia. Cu o producţie industrială surprinzător de puternică în Polonia şi în Republica Cehă, Europa emergentă câştigă tot mai multă putere, orientându-se tot mai mult către Vest, mai ales în condiţiile în care Germania conduce zona Euro către ieşirea din recesiune”, se arată în studiul RGMF, realizat de compania de cosultanţă EY.

• În următoarea decadă, clasa mijlocie din ţările în curs de dezvoltare se va dubla – de la 94 milioane în 2012, va ajunge la aproape 200 milioane gospodării până în 2022
• Achiziţia de produse de larg consum şi servicii creşte odată cu clasa de mijloc, iar producătorii şi furnizorii din pieţele emergente îşi concentrează atenţia către propriile pieţe, pentru a profita de creşterea cererii

În acelaşi timp, odată cu clasa de mijloc, va urca semnificativ şi cererea pentru servicii în educaţie şi sănătate, precum şi în formarea de competenţe pentru forţa de muncă. Cheltuielile cu servicii precum cele de comunicaţii, cultură sau recreare vor creşte de cel puţin două ori mai repede decât cheltuielile destinate alimentaţiei.

„Prognoza menţionează apariţia câtorva tendinţe majore, implicând modificări radicale ale puterii de cumpărare, care se manifestă în unele dintre cele mai importante pieţe emergente. În China, numărul de gospodării care vor înregistra venituri de peste 35.000 dolari în termeni reali se va tripla, ajungând la peste 80 milioane până în 2022. Astfel, în 2022, China va avea mai multe gospodării cu acest nivel de venit decât Japonia”, explică specialiştii EY.

• China va vedea cele mai importante schimbări, dar toate ţările în curs de dezvoltare vor resimţi transformări
• Până în 2022, peste 15 milioane gospodării vor înregistra venituri de peste 35.000 dolari, în Brazilia şi Rusia
• Mexicul, Turcia şi India vor număra fiecare câte 10 milioane gospodării cu acest nivel de venituri
• În Nigeria, numărul de gospodării cu venituri de peste 10.000 dolari va depăşi 11 milioane în 2022 (de la 6 milioane, în 2012)

Cu toate acestea, cerinţele de consum se vor modifica faţă de perioada anterioară de dezvoltare economică rapidă, consideră analiştii. De exemplu, în China, ritmul schimbărilor economice şi preocuparea cu privire la siguranţa alimentară şi la calitatea aerului au determinat declanşarea unei mişcări pentru o modalitate mai durabilă de consum. Astfel, companiile trebuie să-şi adapteze produsele pentru a îndeplini cerinţele locale.

Cheltuielile pentru bunuri de consum şi servicii vor creşte într-un ritm mai rapid decât cheltuielile de bază, în următorii zece ani. Multe dintre ţările în curs de dezvoltare vor fi nevoite să investească în tehnologiile verzi şi în transportul public, dar şi să îmbunătăţescă mediul de afaceri şi cel de reglementare, pentru a reuşi să atragă veniturile clasei de mijloc şi pentru a echilibra presiunile datorate resurselor limitate, atenţionează specialiştii.

• În 2014, creşterea va fi de doar 4% în domeniul serviciilor financiare şi de business
• Creşterea va fi de 5% în sectoarele de producţie şi utilităţi
• Este prognozată o creştere robustă în sectorul construcţiilor şi al distribuţiei, estimată la 6% în 2015, tendinţa fiind în linie cu dezvoltarea procesului de urbanizare

„Am putea spune că prognoza de creştere din pieţele emergente este o veste bună pentru România unde principalul motor de creştere al economiei rămâne exportul, iar producătorii locali pot să se orienteze către aceste pieţe emergente, în care clasa de mijloc are potenţial de consum în creştere”,încheie reprezentanţii companiei de consultanţă EY.  Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro

Cartierele preferate ale celor care conduc lumea sunt în Monaco, Londra şi Hong Kong

Traiul în lux începe cu o proprietate, iar pentru a duce o viaţă de miliardar trebuie să plăteşti cel puţin 26.000 de dolari pentru fiecare metru pătrat construit. De notat şi faptul că suprafeţele caselor în care trăiesc cei mai bogaţi oameni ai lumii sunt de ordinul a sute de metri, astfel încât preţul final al celei mai ieftine locuinţe se ridică la câteva milioane de dolari. Iar în ciuda aparenţelor, locuri precum New York sau Paris sunt ultimele în topul celor mai căutate de miliardarii lumii, atunci când îşi caută o nouă locuinţă.

Miliardarii care aleg să locuiască în Paris, aleg Avenue Montaigne. Bulevardul de lux este situat în zona Champs-Elysees, iar în jurul cartierelor exclusiviste s-au dezvoltat afaceri din toate domeniile de lux. Pentru a se muta acolo, potenţialii clienţi trebuie să plătească în medie 26.000 de dolari pe metru pătrat, potrivit unui clasament întocmit de firma de consultanţă Wealth-X.

Atunci când vor să se stabilească în New York, miliardarii aleg Fifth Avenue. Cartierul de case de vis-à-vis de Central Park este râvnit de cei mai mulţi, fiind locuit de cei bogaţi şi celebri de generaţii. Preţul mediu care trebuie plătit acolo este puţin mai mare decât în Paris, respectiv 28.000 de dolari/mp.

Un apartament cu cinci etaje s-a vândut cu 48 milioane de dolari, în Rusia

Mai scump de atât este în Moscova, pe strada Ostozhenka. Deşi mai puţin cunoscută de Fifth Avenue sau Champs-Elysees, preţul mediu care trebuie achitat de miliardarii care îşi cumpără locuinţe în zonă este de 29.000 de dolari/mp. O tranzacţie notabilă din zonă a fost vânzarea unui apartament cu cinci niveluri, care a fost cumpărat pentru 48 de milioane de dolari, marcând astfel recordul zonei.

În Sardinia, este un alt loc bine cunoscut de miliardari: Romazzino Hill. De zeci de ani deja, mulţi dintre cei bogaţi şi faimoşi locuiesc acolo şi sunt dispuşi să plătească sume impresionante pentru o proprietate în zonă. Nu mai departe de 2012, în plină criză imobiliară, una dintre vilele reprezentative din zonă, Villa Rocky Ram, s-a vândut pentru 148 milioane de dolari. Preţul mediu pentru tranzacţiile din zonă este de 32.900 dolari.

Chiar mai scump de atât, cu un preţ mediu de 37.000 de dolari, se vând proprietăţile din Chemin de Ruth, Geneva. Priveliştea către lac şi apropierea de clădirile Naţiunilor Unite fac locul unul de maximum interes pentru miliardari. Cinci proprietăţi de acolo s-au vândut cu un preţ de aproximativ 13 milioane dolari, între anii 2008 şi 2010. Este locul unde, printre alţii, au ales să se mute cei din familia Peugeot.

Singapore, căutat pentru magazinele de designer şi restaurante cu stele Michelin

Dar Geneva păleşte pe lângă zona Paterson Hill, din Singapore. Acolo este locul unde magazinele de designer se unesc cu mai multe restaurante cu stele Michelin, făcând astfel o combinaţie dorită de toţi miliardarii lumii. Preţul mediu este de 42.500 dolari/mp.

Franţa revine în top cu un preţ mediu aproape dublu faţă de Singapore: 79.000 dolari/mp. Acesta se practică pe Boulevard du Général de Gaulle, Cap Ferrat. Peninsula exclusivistă, situată de-a lungul Coastei de Azur, lângă Mediterană, este cea mai scumpă zonă non-urbană din lume. Acolo au ales să locuiască Brad Pitt şi Angelina Jolie, Paul Allen şi Charlie Chaplin.

Monaco, Londra şi Hong Kong ocupă primele trei locuri din top

Monaco nu putea să lipsească din top. Cele mai scumpe proprietăţi din zonă sunt cele de pe Avenue Princess Grace, unde preţul mediu este de 86.000 euro. Acolo au ales să locuiască Andrea Bocelli, Roger Moore, Lewis Hamilton şi Helena Christensen.

Zona Kensington Palace Gardens, din Londra, este pe locul doi în topul străzilor cu cea mai mare concentraţie de miliardari din lume. Reprezentativi pentru zonă sunt Kate Middleton şi Prinţul William, dar tot acolo locuiesc şi Lakshmi Mittal, oligarhul rus Roman Abramovich şi fiica lui Bernie Ecclestone, Tamara.

Pe locul 1 în top se găseşte Pollock's Path, The Peak, Hong Kong. Este vorba despre un loc care în mod istoric a fost locuit de bogaţii din Hong Kong, situat în vârf de munte, cu privelişte către port. În 2011, un apartament de acolo a fost vândut pentru 103 milioane de dolari, fiind cel mai mare preţ plătit până atunci pentru o locuinţă în zonă. Preţul mediu este de 120.000 dolari/mp.

Autor: Mihaela Ochiană, IMOPEDIA.ro     

            Poţi să te îmbogăţeşti din imobiliare? 

Numai respectând anumite principii !

Construirea unei relaţii cu clientul este mai importantă decât semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Clientul nu trebuie să aibă întotdeuna dreptate, ci trebuie să primească informaţia corectă. Promptitudinea şi eficienţa sunt printre cele mai importante caracteristici ale unui consultant imobiliar de top. Acestea sunt doar câteva dintre sfaturile celei denumite „Regina Imobiliarelor”, omul care se bucură de încrederea celor mai bogaţi oameni din lume, brokerul american care a intermediat tranzacţii de miliarde dolari. 

Dolly Lenz este vice-preşedintele Prudetial Douglas Elliman, companie imobiliară fondată încă din 1911. Femeia de 57 ani este consultantul imobiliar cu cele mai multe tranzacţii imobiliare din Statele Unite ale Americii, în ultimii 15 ani, estimate la peste opt miliarde dolari. Descrisă ca având ferocitatea unui rechin, însă apreciată pentru delicateţe, americanca este apreciată de cei mai puternici oameni de afaceri, indiferent că vor să-şi vândă apartamentul dintr-un zgârie nori sau să cumpere un conac ultra-luxos. IMOPEDIA.ro prezintă câteva dintre principiile după care se ghidează în piaţa imobiliară americană, aplicabile şi în România.

Relaţia cu clientul este mai importantă decât tranzacţia în sine

Scopul final al oricărei colaborări este încheierea tranzacţiei, iar cosultanţii imobiliari se gândesc instinctiv la acest lucru, deoarece ştiu că dacă nu se semnează contractul, nu îşi vor obţine comisionul. Drept urmare, cei mai mulţi agenţi îşi concentrează eforturile pentru a-i aduce pe vânzător şi pe cumpărător pe aceeaşi frecvenţă. Această abordare este ideală pentru a încheia o tranzacţie anume, însă nu este întotdeauna în beneficiul unui client vechi, care apelează la acelaşi consultant de mai multe ori.    

„Întotdeauna mi-am reprezentat clienţii la cele mai înalte standarde şi m-am străduit să creez relaţii pe termen lung cu anumiţi clienţi, bazate pe încredere. Consider că este treaba mea să reprezint interesele celor mai fideli clienţi, chiar dacă acest lucru presupune să îi sfătuiesc să se retragă dintr-o afacere cu potenţial, atunci când termenii nu sunt în favoarea lor. În ani de experienţă am învăţată că niciun comision nu este mai presus de încrederea şi respectul pe care ţi le acordă un client”, sfătuieşte consultantul imobiliar american.

Confruntările nu trebuie evitate, ci fac parte din fişa postului

Specialista se declară uimită de faptul că numeroşi oameni (mulţi chiar din poziţii de top management) – indiferent de domeniu, dar în special din real estate – se simt inconfortabil în cadrul unei discuţii în contradictoriu, astfel că evită cu obstinaţie orice confruntare. Cu toţii ne dorim să fim plăcuţi de cei din jur, însă acest sentiment nu trebuie să fie mai presus de responsabilitatea unui broker imobiliar de a-şi reprezenta clientul.

„Am fost adesea asemuită cu un rechin, ba chiar am fost întrebată dacă această comparaţie mă flatează. Nu ştiu dacă chiar îmi place această asemănare, însă de multe ori este necesară. Procesul de negociere trebuie dus la final cu succes, fără greşeli sau scuze, numai un astfel de comportament va atrage clienţi fideli sau recomadări ulteriare”, explică Dolly Lenz.

Tranzacţiile imobiliare sunt conflictuale prin natura lor, deoarece cumpărătorul şi vânzătorul au interese diametral opuse, astfel că spiritele se pot încinge pe parcursul procesului de negociere, iar consultantul imobiliar este cel care trebuie să îşi menţină calmul şi să facă faţă cu brio. Clientul analizează şi evaluează comportamentul brokerului care îl reprezintă, nefiind interesat de confortul momentan al acestuia. Un consultant imobiliar de top trebuie să câştige negocierile şi să întoarcă dezavantajele în favoarea sa, dacă vrea să răzbată într-un mediu extrem de competitiv.

Mitul „clientul are întotdeauna dreptate”

„Clienţii cu care lucrez sunt oameni de afaceri inteligeţi, cu experienţă, care stăpânesc arta negocierii. Mulţi dintre ei administrează fonduri uriaşe sau reprezintă companii renumite, astfel că ştiu exact ce vor, când şi cum anume trebuie să fie livrat. Motivul pentru care ei apelează la serviciile mele este informaţia specifică pe care o deţin, cunoştinţele mele despre domeniul acesta”, declară vice-preşedintele companiei imobiliare cu peste 100 ani de experienţă.

Consultanţii imobiliari trebuie să stăpânească informaţii corecte şi precise despre piaţa imobiliară, dar nu trebuie să ezite în a-i transmite acest lucru clientului. Specialista subliniază că jobul unui broker este să asculte cu atenţie toate ideile preconcepute ale clientului său şi să îi explice acestuia unde greşeşte şi cu ce are dreptate – „nu îi spun clientului ce vrea să audă, ci îi spun ce trebuie să audă”. Numai după ce beneficiază de toate informaţiile, fie ele pozitive sau negative, clientul poate lua o decizie corectă. Mai mult, totul face parte din procesul de câştigare a încrederii şi respectului, care sunt principii fundamentale într-o relaţie de afaceri profitabilă.

Mitul „proprietatea îşi găseşte rapid un cumpărător, fără ajutorul unui specialist”

Căminele celor mai bogaţi oameni sunt unice, proprietăţi rare, cu caracteristici incomparabile,extrem de apreciate în lumea celor cu averi impresionante. Iar aceşti vânzători nu angajează un consultant imobiliar numai pentru a le vinde proprietatea, ci vor de la acesta să obţină cel mai bun preţ, într-o piaţă în care totul este relativ.

„Dacă proprietatea se vinde singură, de ce au nevoie să îţi ofere ţie un comision din preţul de vânzare? Pentru a deschide uşa unui potenţial cumpărător? Oricine poate cumpăra un robot care să facă asta, pentru mult mai puţini bani”, susţine cea poreclită „Regina Imobiliarelor”.

Mai mult, aceşti clienţi au nevoie de asistenţă pentru a stabili preţul de vânzare, deoarece nu cunosc piaţa. Găsirea cumpărătorului şi obţinerea preţului stabilit reprezintă valoarea pe care o aduce un broker priceput, singurul motiv pentru care clientul este dispus să plătească un comision important, subliniază specialista.

Cei bogaţi şi puternici preţuiesc timpul, ceea ce ar trebui să facă şi un consultant imobiliar

Cei mai mulţi dintre clienţii bogaţi şi importanţi nu au timp de pierdut, sunt genul de oameni care vor ca lucrurile să se desfăşoare cât mai repede. Nu au ajung în funcţiile şi poziţiile sociale actuale având răbdare infinită şi au pretenţia de la cei cu care lucrează să înţeleagă importanţa timpului. Ei aşa funcţionează, iar colaboratorii lor trebuie să se adapteze acestor cerinţe.

„Într-o piaţă extrem de activă, primesc sute de mailuri în fiecare zi şi le răspund tuturor în câteva minute. Clienţii noi sunt surprinşi de promptitudine, dar nu cunosc altă modalitate de lucru. Într-adevăr, dorm cu telefonul la cap. Îmi afectează viaţa personală? Sigur că da, dar clienţii vor rapiditate şi eficienţă, acesta fiind principalul motiv pentru care apelează din nou la serviciile mele şi pentru care mă recomandă mai departe”,încheie Dolly Lenz.        Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro 

Guvernul chinez pune la punct un nou plan. Vezi cum încearcă să coboare preţurile

Chinezii au învăţat din greşelile altora, astfel că încearcă din răsputeri să evite spargerea bulei imobiliare. Creşterea preţurilor locuinţelor este inevitabilă într-o ţară cu o creştere economică puternică, astfel că autorităţile concep diverse legi şi impun taxe mari celor care încearcă să se îmbogăţească rapid din tranzacţii imobiliare.

Explozia economică, urbanizarea rapidă şi înmulţirea speculanţilor imobiliari din China au dus la o creştere necontrolată a preţului locuinţelor noi sau vechi din toate marile oraşe, deşi autorităţile au încercat constant să tempereze activitatea de pe segmentul rezidenţial, prin diverse măsuri. Conform datelor furnizate de Biroul Naţional de Statistică al Chinei, preţurile au urcat de-a lungul anului trecut în 69 din cele 70 oraşe monitorizate. Mai mult, în metropole precum Beijing, Shanghai, Guangzhou sau Shenzhen, s-au înregistrat creşteri record ale preţului mediu, de peste 20%, din toamna lui 2012 şi până în octombrie 2013.

În încercarea de a nu ajunge într-un punct similar cu cel al altor mari economii ale lumii, care au fost îngenuncheate de prăbuşirea sectorului real estate, guvernul chinez vine cu un nou set de legi şi taxe, pus la punct de membrii Partidului Comunist. Prin implementarea acestor măsuri, autorităţile speră să observe cât de curând o stagnare sau chiar o reducere a preţurilor, notează presa locală.

• Cei care vând o a doua proprietate vor plăti o taxă de 20% din preţul de tranzacţionare
• Clienţii care vor să achiziţioneze a doua locuinţă trebuie să deţină un avans de minimum 70%
• Cei care cumpără o a treia unitate rezidenţială nu mai au voie să solicite un credit imobiliar
• Proprietăţile de lux nu mai pot fi achiziţionate din stadiul de proiect
• Rezidenţii neînregistraţi nu pot cumpăra locuinţe în China

Deocamdată nu a fost anunţată data de la care vor intra în vigoare noile reguli, însă specialiştii chinezi evidenţiază că acesta este un plan general, iar autorităţile fiecărui oraş în parte vor avea libertatea de a modifica anumite puncte, în funcţie de activitatea din piaţa locală. Metropole precum Shanghai au introdus o taxă suplimentară încă de la începutul lui 2011, aplicată proprietarilor care deţin mai multe locuinţe sau unităţi de lux.

Totodată, planul conceput de guvern prevede relaxarea restricţiilor aplicate cetăţenilor chinezi care doresc să investească într-o proprietate din străinătate. La momentul acesta, există o limită anuală în ceea ce priveşte cumpărarea de valută, ceea ce îi ţine în loc pe mulţi dintre cei care ar vrea şi şi-ar permite să cumpere o proprietate în afara graniţelor. Tot pentru a domoli preţurile din China, autorităţile încearcă să îi încurajeze pe cei cu dare de mână să se orienteze către pieţe imobiliare din străinătate.

Pe de altă parte, autorităţile plănuiesc să facă toate aceste schimbări gradual, pentru a nu avea un impact negativ asupra economiei. Investiţiile imobiliare reprezintă un important procent din PIB-ul Chinei, astfel că o limitare puternică a activităţii din piaţa imobiliară ar sta în calea creşterii economice a ţării.  
Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro

Lecţii imobiliare, de la un agent cu experienţă de aproape opt decenii: după fiecare criză, urmează o altă perioadă de boom

Cumpără o casă astăzi, dacă îţi permiţi, însă nu vinde o proprietate decât dacă ai neapărat nevoie de bani – sfatul îi aparţine unui consultant imobiliar cu experienţă de aproape opt decenii. Cel mai în vârstă broker imobiliar american a văzut cu ochii săi destule boomuri şi crize imobiliare, iar concluziile şi învăţămintele sunt mai mereu aceleaşi.

Prezent pe piaţa imobiliară din Seattle încă din 1936, George W. Johnson a fost cel mai în vârstă broker imobiliar american, lucrând zilnic până în 2011, când avea nu mai puţin de 98 ani.

„Am trecut prin multe suişuri şi coborâşuri”, declara acesta, amintindu-şi de boomul imobiliar ce a urmat după Cel de-al Doilea Război Mondial, precum şi de criza din anii ’70, când cel mai mare angajator din Seattle, Boeing, a trebuit să renunţe la mii de angajaţi.

Johnson spunea că a învăţat numeroase lecţii, de-a lungul anilor. Cea mai importantă dintre ele: după fiecare criză imobiliară, piaţa s-a dezvoltat şi mai mult, iar preţurile le-au depăşit pe cele anterioare. Investitorii imobiliari nu trebuie decât să aibă răbdare şi tăria necesară să depăşească toate răsturnările de situaţie.

Piaţa imobiliară de astăzi, „o joacă” faţă de vremurile cu adevărat grele din trecut

Johnson nu a lucrat mereu în industria imobiliară. Născut într-o familie de fermieri din Dakota de Sud, în 1912, Johnson s-a stabilit în Seattle, în timpul crizei economice începută în 1929 (denumită Marea Depresiune). Nivelul şomajului ajunsese la 30%, oamenii care locuiau pe străzi nu reprezentau ceva neobişnuit, cozile pentru mâncare oferită de autorităţi se întindeau pe străzi întregi. Datorită dificultăţilor financiare, Johnson muncea pe unde apuca, iar în 1936, a început să cocheteze cu imobiliarele.

„Puteai cumpăra cea mai bună proprietate din cartierul Ballard pentru 3.500 dolari. Vremurile erau extrem de grele. Piaţa imobiliară din prezent este „mic copil”, prin comparaţie. Iar în afara Marii Depresiuni, a fost şi secetă în aceeaşi perioadă, ceea ce agrava situaţia”, a declarat nonagenarul, într-un interviu acordat MSN.

Johnson a reuşit să găsească o nişă la vremea aceea, devenind un agent imobiliar ce pune accent pe relaţia cu clientul, fiind mai mult decât un intermediar între vânzător şi cumpărător. La sfârşitul Celui de-al Doilea Război Mondial, când economia americană a luat avânt, acesta şi-a deschis propria agenţia în cartierul Ballard, iar până în anul 2011, a lucrat numai în domeniul imobiliar. Primul contract semnat a fost pentru o casă ce a costat 1.500 dolari, estimată la circa 300.000 dolari în prezent.

Sfaturi imobiliare, de la un broker cu experienţă de peste 70 ani

Atenţie la oraşele care depind de o singură companie sau industrie – acestea sunt mult mai vulnerabile şi au mai mult de suferit de pe urma recesiunii. Un exemplu din experienţa sa este economia oraşului Seattle, ce a fost extrem de afectată la sfârşitul anilor ’60, când gigantul Boeing a concediat peste 60.000 angajaţi care locuiau în zonă. Un consultant nu numai că trebuie să analizeze piaţa în care vrea să lucreze pe termen lung, însă trebuie să îşi consilieze clienţii să privească dincolo de valoarea proprietăţii şi să studieze economia unei zone, înainte de a face vreo achiziţie.

Nu trebuie să fii lacom – consultantul imobiliar cu experienţă de peste şapte decenii susţine că „lăcomia în formă pură” este motivul celei mai recente crize imobiliare ce s-a extins în afara SUA: oamenii s-au lăsat duşi de val, iar băncile au profitat de entuziasmul de moment şi au oferit credite ieftine.

„În urmă cu câţiva ani, oricine cumpăra o proprietate imobiliară, creştea preţul, îl dubla şi făcea un profit rapid. Oamenii semnau contracte bancare pe care, la modul teoretic, ştiau că nu le vor putea susţine pe termen lung, iar instituţiile financiare îi încurajau în acest demers, pentru a obţine profituri uriaşe, la rândul lor”, dezaproba specialistul american.

Responsabilitatea personală ar trebui să fie baza oricărei tranzacţii imobiliare, iar fiecare potenţial cumpărător ar trebui să îşi evalueze onest posibilităţile financiare şi să fie circumspect în legătură cu ofertele „prea bune ca să fie adevărate”. Sigur că nu putem anticipa orice, iar singurii demni de compătimire sunt cei care şi-au făcut corect calculele, însă şi-au pierdut locul de muncă şi apoi şi locuinţa. Cu toate acestea, suferinţa lor se transformă în câştigul şi bucuria unui alt cumpărător, considera consultantul.

Sincronizarea este extrem de importantă – într-o piaţă ca cea actuală, orice tânăr care nu şi-a cumpărat o locuinţă ar trebui să îşi achiziţioneze una, este unul dintre sfaturile lui Johnson. O piaţă ce funcţionează după regulile impuse de cumpărători poate fi o ocazie unică în viaţă, iar valoarea proprietăţilor cumpărate în vremurile acestea nu va face decât să urce, deoarece preţurile sunt la minimum în anii de criză. Mai mult, dobânzile băncilor sunt acum la un nivel extrem de scăzut şi vor urca pe termen lung, deci costurile unui împrumut vor creşte semnificativ.

Dacă nu ai nevoie urgentă de bani, nu vinde – vânzătorii vor continua să joace după regulile impuse de cumpărători, astfel că nu vor avea de câştigat prea mult cât de curând. Mai mult, clienţii dispuşi să investească vor veni cu oferte sub preţul iniţial, deoarece ştiu că oferta este mai mare decât cererea şi că este o piaţă a cumpărătorilor. În ciuda dificultăţilor încă prezente pe piaţa imobiliară, perioada de agitaţie s-a încheiat, în mare parte, a mai declarat specialistul american. Urmează o perioadă de liniştire, după care piaţa va începe să crească – încet, dar sigur.

Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro

Cele mai sigure investiţii ale momentului: terenurile, chiriile şi proprietăţile scumpe

Piaţa imobiliară, în perioada de criză, are o dimanică uluitoare. Segmentele care par stabile se pot transforma, peste noapte, în riscuri uriaşe pentru cei interesaţi de ele. Dar pentru cei care speculează momentele potrivite, criza se poate transforma într-un aliat care garantează succesul. În acest moment, terenurile şi închirierile par să fie cele mai bine cotate segmente ale pieţei.

Anul 2013 a fost unul dificil, la fel ca şi anii precedenţi. Dar spre deosebire de trecutul apropiat, anul acesta a căzut unul dintre pilonii de stabilitate ai segmentului rezidenţial: programul Prima Casă. Din momentul în care s-a trecut la creditarea în lei, piaţa a suferit un şoc major.
„Încă de la primele discuţii despre creditarea în lei, clienţii care voiau să cumpere au accelerat toate demersurile, au cumpărat tot ce aveau de cumpărat, au cheltuit tot ce aveau de cheltuit, iar apoi s-a aşternut liniştea, pe segmentul Prima Casă. Există credite alternative, unele dintre ele chiar au condiţii mai bune decât împrumuturile Prima Casă, dar un avans de 25% este restrictiv, pentru majoritaea clienţilor. Cazurile în care ei au aceste economii sunt extrem de rare”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Daniel Dobre, oficial Renet.
Cele mai multe probleme s-ar resimţit în cartiere, în cazul locuinţelor vechi. Acum, este greu să vinzi chiar şi cu preţuri derizorii. Mulţi dintre proprietari au ales să îşi păstreze locuinţa, decât să o scoată la vânzare la preţuri absurd de mici.
„Pot da exemplul concret al unui apartamentent din Drumul Taberei: are trei camere, dar se vinde la preţ de două camere. Chiar şi aşa, nimeni nu este interesat. Se simte o scădere a tranzacţiilor, dar aceasta nu a dus şi la o scădere a preţurilor, paradoxal. Reacţia proprietarilor este una de conservare: preferă să nu vândă acum. Chiar şi cei care au nevoie de fonduri, preferă să facă rost de bani din cu totul alte surse, decât să găsească un cumpărător”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Anca Ghiţă, manager General 2000.
Apartamentele scumpe sau proprietăţile elitiste sunt ocolite de fluctuaţiile pieţei
Totuşi, la nivelul întregului an, în cartiere se simte o ieftinire de 10-15%, potrivit agenţilor imobiliari. Singurele proprietăţi care au scăpat de aceste fluctuaţii sunt cele elitiste, care oricum nu vizau clienţii de Prima Casă.
„Probleme au apărut la cartiere, în cazul locuinţei vechi, mai ales. Am constatat şi scăderi de 10.000 de euro la apartamente de trei camere şi cu toate astea, nu se tranzacţionează. Pe când în cazul celor scumpe, de peste 100.000 de euro, care oricum nu făceau obiectul Prima Casă, nu se simte nicio schimbare”, continuă Daniel Dobre.
Pe piaţa terenurilor se aşteaptă scumpiri, în viitorul apropiat
Segmentul închirierilor precum şi cel de achiziţii terenuri par să fie alte două componente stabile ale pieţei imobiliare, în acest moment. De asemenea, pare să fi crescut apetitul persoanelor fizice de a-şi construi locuinţe, în paralel cu dezvoltatorii care ridică clădiri pentru bugete de criză.
„Considerăm că preţurile terenurilor au ajuns la un nivel suficient de mic încât să încurajeze clienţii să cumpere. În zone precum Prelungirea Ghencea sau Bragadiru, piaţa este dinamică pe acest segment. Ne aşteptăm chiar şi să vedem creşteri de preţ, în viitorul apropiat. Cât despre chirii, acest segment este la cote stabile, indiferent dacă este vorba despre birouri, spaţii comerciale sau rezidenţial”, arată Anca Ghiţă.
Problema, în perioada pe care o traversăm, este că orice sentiment de nesiguranţă indus pe piaţă, poate transforma o investiţie aprent sigură într-o greşeală uriaşă. Anticiparea acestor schimbări de trend poate face diferenţa dintre o afacere profitabilă şi un eşec financiar, iar aceasta este provocarea supremă deopotrivă pentru specialiştii din domeniu, cât şi pentru proprietari şi cumpărători.
Autor: Mihaela Ochiană, IMOPEDIA.ro

Sforarii imobiliare - Cum au fost inrobiti romanii !

DISCUTIE INCENDIARA ! Piata imobiliara romaneasca, se va prabusi in 2010; Afla cine sunt cei care trag sforile din umbra, pentru a cumpara pe nimic activele majore ale Romaniei , in 2010; 

Cum au fost inrobiti romanii !

In vreme ce romanii sunt hipnotizati de campania electorala, se trag sforile de catre grupurile financiare care se pregatesc sa cumpere activele majore ale tarii, in regim de solduri. O sa va invit sa urmariti o discutie purtata de mine cu un bancher, pe tema scenariului pentru 2010, si o sa va las sa trageti concluziile. Nu conteaza banca unde lucreaza acest om, ci pur si simplu, strategia ampla, pusa la cale peste capetele noastre, care par sa nu se mai dezlipeasca de manipularile si circul campaniei electorale.
Un fost sef de la CIA spunea " daca stii cum si cu ce sa manipulezi atentia cetateanului, si pui in stanga lui un spectacol de circ, nu o sa observe portavionul din dreapta lui"

UI : Cum priveste banca si grupul financiar din care faceti parte, ce se intampla in Romania, in plan economic si politic ?
Bancher : Suntem incordati insa extrem de motivati, intrucat asteptam producerea momentului la care lucram de circa 10 luni de zile; Banca noastra si-a redus extrem de mult expunerea in Romania, a inchis robinetul creditarii, si am trimis catre headquarter-ul grupului, cat de multa moneda euro am putut; Repet, asteptam acum producerea rezultatului muncii noastre, in cadrul unui plan la care participa extrem de multe grupuri financiare si bancare externe;

UI : Adica concret in ce consta acest rezultat pe care il asteptati ? Sperati in revenirea economica a tarii ? Veti relua creditarea ?
Bancher : Naivitatea este o slabiciune de caracter a romanilor; Ma intrebi daca speram in revenirea economica a tarii ? Pai noi speculam si vom castiga enorm de multi bani, tocmai in momentul in care, economia nationala romaneasca, va atinge fundul cel mai de jos al graficului. Himerele legate de cresterile economice din 2010, sunt lansate concertat de analisti, pentru ca aceasta este parte a strategiei noastre, pentru a ne maximiza profitul pe care il vom face, cand balonul speculativ imobiliar si al cursului valutar, ne va indica faptul ca suntem pe trendul castigului maxim. Ma intrebi daca vom relua creditarea ? Creditarea in Romania, s-a facut cu cap; Este adevarat, ca si guvernarea din 2007-2008 ne-a ajutat enorm, atunci cand, ne-am consolidat si ne-am asigurat prin intermediul creditului de consum, dependenta totala a populatiei active, a fortei de munca romanesti;

UI : In se sens v-ati asigurat dependenta lor totala ?
Bancher : Simplu; Populatia Romaniei si romanul in general, are un singur bun de pret, care ne intereseaza pe noi bancherii : activele imobiliare. Mai exista si forta de munca a individului, insa aceasta, dupa ce l-ai prins in mreje, este utila de speculat, pentru ca acel individ va munci perpetuu pentru noi. Trebuia sa ajungem cumva la aceste active imobiliare ale romanilor; Normele BNR si legile, nu ne permiteau sa putem acorda in masa, credite ipotecare, plus ca aceste credite ipotecare, nu erau 100% avantajoase pentru noi; Asa , ca am profitat de lentoarea in decizie a BNR, si am investit masiv in publicitate pe segmentul creditului de consum. Stiam inca de la bun inceput, faptul ca, cei carora le acordam credite de consum, nu vor avea resurse sa le restituie, astfel, incat, coroborat cu faptul ca, stiam din 2008, ca aceasta criza financiara va lovi si Romania, am calculat totul extrem de bine; Nu trebuia sa fii geniu bancar, ca sa iti dai seama ca intr-o tara precum a voastra, pur si simplu, efectele crizei urmau sa fie devastatoare pentru ca : [1] nu mai produceati nimic; [2] pietele emergente sunt dominate de multinationale, legate de grupurile financiare si bancare pe care noi le reprezentam; [3] urma sa aveti in 2009 un an electoral in care , pe fondul disputelor politice, era de anticipat ca va veti sapa singuri groapa; La acest din urma punct recunosc ca a trebuit sa ne implicam; si asta pentru ca, daca in 2008, actualul presedinte avea o cota de popularitate de vreo 60 %, noi trebuia sa incingem campania, pentru a impinge politicienii sa ia masurile pe care noi le asteptam.

UI : Ce masuri asteptati sa ia politicienii ? Spuneti ca ati manipulat partidele ca sa va atingeti scopul economic ?
Bancher : Iulian, hai sa ne gandim putin. Noi nu a trebuit decat incingem spiritele, si sa creem un cadru in care, oponentul in alegeri al actualului presedinte, sa recupereze handicapul de imagine, astfel incat sa creem romanilor si politicienilor, impresia unei lupte stranse; Iar de aici pana la luptele politice din Parlament, care au intunecat mintile tuturor partidelor a fost doar un pas, insa decisiv a fost momentul in care tara voastra a ramas fara Guvern. Atunci, si acum in acest moment, orice guvern se va forma, este legat ombilical si total la mana noastra, intrucat, are nevoie de banii nostri, pentru a plati salariile, pensiile, etc. Voi v-ati ales cu spectacolul din presa, noi ne alegem cu banii si castigurile. Practic Romania este a noastra, iar dependenta voastra de noi va deveni totala.Actualul presedinte, ne-a pus putin in dificultate, atunci cand a venit cu guvernul PSD-PDL, pentru ca ceea ce noi ne doream era instabilitate economica si politica; a trebuit sa presam extrem de mult pentru ca ruptura la nivel guvernamental sa se produca, sa cada guvernul, sa se amane sosirea transei de bani de la FMI, insa pana la urma, cunoscand mentalitatea colerica romaneasca, am reusit.

UI : Nu imi vine sa cred; este evident ca suntem naivi si starnim furtuni in paharul cu apa; Hai sa revenim putin la acea legatura intre casele romanilor si creditul de consum.
Bancher :Iti spuneam ca in 2008, am dat masiv credite de consum; am dat bugetarilor, am dat angajatilor din sectorul privat; Atractia era mare intrucat, nu trebuiau sa prezinte garantii, insa noi stiam ca in 2009, ne vom atinge scopul. Si , in 2009, intr-adevar, pe fondul crizei economice, au explodat restantierii. Asta inseamna ca oamenii nu si-au platit ratele catre banci, iar noi am trecut la executare silita; Aici am avut iar nevoie sa ne concertam eforturile, astfel incat, sa nu existe grupuri financiare romanesti, companii sau persoane private , care sa ne strice planurile, intrucat riscam sa ne trezim ca vin sa cumpere activele imobiliare scoase la vanzare; Asa ca a trebuit sa lovim si mediul de afaceri privat, pentru ca oamenii de afaceri, sa se lupte pentru supravietuire, si sa nu aiba lichiditati pentru a cumpara nimic; A trebuit sa-i facem sa devina preocupati de grija zilei de maine, si sub teama falimentului, ne-am eliminat competitorii. Seful BRD Soc. Gen. spunea intr-un ziar romanesc ca este momentul sa ne eliminam competitorii; Exact asta facem, va eliminam din jocurile economice din propria voastra tara;

UI : Ati eliminat concurenta autohtona, blocand creditarea pentru firme si blocand piata executarilor silite ?
Bancher : Corect. Si nu a fost greu. Pe o piata interna gatuita de blocajul financiar, firmele romanesti au fost sufocate de lipsa lichiditatilor, iar guvernul din 2009 a fost lasat fara nici o posibilitate de a asigura resursele financiare; Daca intr-o tara guvernul nu are bani pe care sa-i injecteze in economia nationala, iar noi bancherii, va blocam accesul la credite, firmele ajung fix ca o gradina de flori, expusa arsitei zilnice, pe care nu o mai uda nimeni, si care pana la urma va muri; De aceea spuneam ca a trebuit sa ne agitam putin pentru a impiedica acest guvern din 2009 sa puna in aplicare masurile economice, si sa abatem atentia asupra luptei din campania electorala. Dupa ce ne-am asigurat ca pur si simplu nu va exista riscul sa apara intrusi care sa cumpere activele imobiliare, case, terenuri, scoase la vanzare de executorii nostri bancari, am inceput sa trimitem pe banda rulanta dosarele celor care au luat credite de consum , catre executori. Nimeni nu a sesizat faptul ca, nu ne interesa de fapt sa le vindem casele, ci sa manipulam piata imobiliara, sa o tragem in jos, asigurandu-ne in acelasi timp, ca la momentul potrivit, cand curba prabusirii imobiliare va atinge cel mai de jos nivel, grupurile financiare din tarile noastre de origine, sa cumpere masiv si la preturi de nimic aceste active; Te asigur Iulian ca in 2010, un apartament cu trei camere care in 2008 era evaluat la 150000 euro, va fi scos la vanzare , la executare silita, la preturi de sub 30000 de euro si nu va veni nimeni sa cumpere, pentru ca in 2010 toti vor fi preocupati sa tina bani deoparte pentru ziua de maine; Va fi momentul perfect sa cumparam totul pe nimic. Romanii vor deveni chiriasi in propriile case, pentru ca acesta a si fost obiectivul nostru primordial, si anume achizitiile la preturi infime. Pentru asta era obligatoriu sa ducem piata imobiliara la un maxim, pentru ca pe fondul prabusirii acesteia, noi sa culegem caimacul. Si la plan se adauga si presiunea pe moneda voastra nationala.

UI : Ce presiune ? Vad acum ca leul se intareste, desi, intr-o tara care nu produce nimic, aflata in criza politica, lovita de criza financiara, nu imi explic care poate fi suportul de intarire a leului.
Bancher : Pai este vorba de aceiasi reteta, care se invata la orice curs de MBA. Asa cum piata imobiliara a fost dusa de noi la maximuri ireale, pentru ca trebuia sa va dam credite la valori foarte mari, ca sa aveti pe urmatorii 30-40 de platit rate uriase catre noi, pentru a deveni in acest interval de timp, atat proprietarii caselor voastre, dar si asigurandu-ne ca veti munci voi si familiile voastre pentru noi, pentru a plati aceste rate ireale, tot asa, bula speculativa a monedei nationale, trebuie manipulata , insa in sens invers. In cazul speculatiilor pe moneda nationala, trebuie sa ducem leul la un nivel minim, cat mai mic posibil, lasandu-l apoi sa explodeze, sa urce la valori mari, valori reale, undeva catre peste 5 ron pentru un euro. Adica vom face euro atat de scump incat, sa nu va puteti permite sa cumparati activele imobiliare scoase la executare silita, nici cand ele vor avea valori in euro, relativ mici, dar si pentru ca, micimea salariilor romanilor, salarii platite in lei, sa faca din rata catre banca, un cosmar al vietii de zi cu zi. Totul legal, profitand de naivitatea generala, de ternele lupte politice si de tot acest context romanesc , care din 2006 lucreaza pentru noi si in interesul nostru. Iata ca ieri euro era deja la 4,21 lei.



UI : Asadar totul este componenta a unui plan; cand va fi detonat ?

Bancher : In ciuda galopului inregistrat de alte active din aceeasi clasa de risc in ultimele zece luni, leul nu are cum sa participe la aceasta revenire , fiind evident pentru orice incepator, ca este totul o bula speculativa ; " investitorii urmaresc cu ingrijorare mai intai derularea acordului cu Fondul Monetar International, iar mai apoi turbulentele de pe scena politica", spune Koon Chow, analist la Barclays Capital, una dintre cele mai mari banci de investitii britanice. El considera ca euro ar putea sa coboare spre 4,1 lei.Balon de sapun, care este un element al sarjei finale de cumparare a Romaniei la OUTLET.Pentru ca defapt, prin incingerea campaniei electorale, noi avem acoperirea perfecta ca nimeni nu mai are timp sa ne strice planurile.

UI : Ce veti face cu acte active, cu casele romanilor ?

Bancher : Pai este esential sa controlam aceste active, intrucat, ele sunt o moneda de tranzactionare pe pietele internationale; Uitati-va la Dubai acolo unde expunerile bancilor noastre, se lovesc de nevoia de a acoperi pierderile; Pierderile se acopera prin cresterea ritmului de exploatare a muncii celor care au credite la banci; Ei trebuie constransi sa lucreze mai mult, si sa plateasca rate mai mari catre noi; Avand in mana bunul cel mai de pret al unui om, locuinta, acesta va munci pentru noi; Recreem astfel sistemul sclavagist perfect, in care aparenta de libertate, in care mintea si atentia cetateanului este atrasa de lupta politica, fara ca cineva sa mai aiba timp sa se gandeasca la ce li se intampla cu adevarat. Iar cand se vor trezi va fi de fapt foarte tarziu; Noua ne trebuie sa exploatam forta de munca a voastra , sa va impingem sa munciti mai mult ca sa ne platiti noua mai mult.

UI : Mai am o singura intrebare; Spuneti ca ati contribuit la incingerea campaniei electorale, pentru ca trebuia sa saditi samanta unei confruntari politice puternice, intrucat instabilitatea politica era necesara; Concret, ati platit politicieni romani sa puna umarul la actuala criza politica ?

Bancher : In mod evident, in 2007 si 2008 am sprijinit si sustinut politicieni care avea acces la fraiele guvernarii, ca sa fim lasati sa derulam amplul program de acordare masiva a creditelor de consum. In 2009 fiind an electoral, grija noastra a fost sa alimentam puternic aparitia unui contracandidat puternic pentru actualul presedinte, care avea o cota mare de popularitate, si am reusit. Mult mai usor si mai ieftin decat ne imaginam. Sa ne intelegem : noua nu ne pasa cine va iesi presedinte, pentru ca sunteti la mana noastra, in plan guvernamental. A fost mai usor pentru ca, aveti in Romania o pasiune extrem de mare, sa va consumati energiile fix in directiile care nu va aduc avantaje, care va ingroapa sansele la un viitor mai bun. Suntem si noi uimiti de modul in care, marea masa a jurnalistilor, ne-au facut misiunea mult mai usoara, implicandu-se in aceasta campanie electorala emotional, doar pe fondul ideii ca actualul vostru presedinte trebuie dat jos, fara sa aiba nici un fel de viziune economica asupra realitatii. Repet, noi doar am alimentat ascensiunea unui oponent puternic pentru dl. Basescu, si restul l-a facut mass-media, si naivitatea voastra , de la sine. Anul 2010 va aduce si rasplata pentru munca depusa de noi in ultimii 4 ani, pentru ca vom aduce Romania la statutul de tara total si , cel mai important, ireversibil dependenta , de fraiele complicatului sistem financiar-bancar mondial. Nu vreau sa par cinic insa, in 1989, toate activele tarii erau ale clasei proletare, adica de fapt ale nimanui, fiind controlate de o mana de oameni care decideau in aceasta tara si pentru a caror bunastare, muncea intreaga natiune ; La 20 de ani, veti fi ajuns fix in aceeiasi situatie, adica nimic nu va mai fi in proprietatea voastra, si veti munci sa va platiti datoriile. Iar economia nationala va fi dominata de multinationalele controlat indirect tot de noi, in vreme ce falimentele firmelor romanesti, detinute de romani, vor continua si in 2010, intrucat fara finantare , fara credite, si cu un guvern care nu are resurse financiare, nu exista sanse de supravietuire. Astfel incat, tinerii romani vor avea doar doua optiuni : angajati la stat, sau angajati la multinationalele straine; In ambele variante, numai noi castigam.  Sursa 

Analize imobiliare - Pretul corect !

Pretul locuintelor !

Pretul apartamentelor , in principiu este subevaluat , aparent , datorita crizei economice !
Speculatorii imobiliari incearca sa ofere un pret foarte mic , pentru ca dupa o cosmetizare sumara , sa scoata aceeasi proprietate la vanzare cu un pret , chiar si de doua ori mai mare !
Exista site-uri imobiliare , care , in functie de datele introduse (suprafata , etaj , nr cam ,zona ,  etc. ) ofera evaluarea proprietatii .

Apartamentele vechi se scumpesc, iar cele noi se ieftinesc - vezi situatia pe orase

     

In luna februarie, apartamentele vechi s-au scumpit in majoritatea marilor orase din Romania, iar cele noi s-au ieftinit.

Apartament de vânzare   Bucuresti, zona Colentina

3 cam , et.3 ,  Sc=84 mp, Etaj 3 / 10  58.000 EUR 

Afla cat costa locuinta ta !

Informatiile au titlu orientativ ! 
Fiecare locuinta are particularitatile ei si numai proprietarul poate decide momentul si pretul vanzarii  !

Tranzactii Locuinte - Taxe si Impozite

Achiziţionarea unei locuinţe atrage după sine cheltuieli care cresc preţul cu câteva mii de euro. Cu cât locuinţa este mai scumpă, cu atât sumele pe care trebuie să le daţi vor fi mai mari.

Cele mai multe dintre aceste sume sunt achitate la notariat, însă de acolo sunt direcţionate mai departe către alte instituţii de stat. Taxele notariale cuprind patru tipuri de plăţi: impozitul aplicat preţului cunoscut ca impozit pe venit, tariful de carte funciară, onorariul notarial şi taxa pe valoarea adăugată (TVA). Una dintre acestea reprezintă onorariul notarului, în vreme ce restul sunt taxe datorate bugetului local, bugetului de stat sau Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Imediat ce a încasat toate sumele, notarul este obligat să le redistribuie către beneficiari.

IMPOZITUL PE VENIT
Pentru orice fel de înstrăinare a unui imobil se percepe impozit pe venit, indifrent că este vorba de vânzare, schimb, contract de întreţinere, rentă viageră, dare în plată sau aport în natură la capitalul social al unei societăţi. Aceeaşi regulă se aplică şi donaţiilor între persoane care nu sunt rude până la gradul trei. Suma datorată este plătită către notar şi virată ulterior în contul bugetului de stat. 

Potrivit prevederilor Codului Fiscal, impozitul pe venit, în cazul nostru, pe preţul imobilului, se calculează în funcţie de data dobândirii locuinţei în două moduri. Pentru imobilele dobândite în urmă cu până la trei ani la data înstrăinării, impozitul este de 3%, dar numai pentru preţuri care nu depăşesc 200.000 de lei. Pentru preţuri mai mari impozitul este de 6.000 de lei plus 2% din ceea ce depăşeşte 200.000 de lei. 

În cazul imobilelor dobândite în urmă cu mai mult de trei ani de la data înstrăinării, impozitul este de 2% pentru sume care nu depăşesc 200.000 de lei. Pentru restul cazurilor se percepe un impozit în valoare de 4.000 de lei plus 1% din ceea ce depăşeşte pragul menţionat anterior.
Singura situaţie în care impozitul pe venit nu este impus o reprezintă încheierea contractelor de donaţie între rude şi afini până la gradul trei, precum şi între soţi. 

TARIFUL DE CARTE FUNCIARĂ
Intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al cumpărătorului este o condiţie impusă de lege care nu se poate face decât în baza dovezii de achitare a tarifului de carte funciară. Dovada este reprezentată de bon fiscal, ordin de plată sau chitanţă eliberată de notar. 

Conform Ordinului Minsterului Internelor şi Reformei Administrative tariful de carte funciară se calculează în funcţie de tipul cumpărătorului, care poate fi persoană fizică sau juridică. Astfel, la semnarea unui contract de vânzare-cumpărare, o persoană fizică va plăti 0,15% din preţ, în timp ce pentru o persoană juridică se percepe un tarif de 0,5% din preţ. Tariful de carte funciară este plătit notarului, de unde este direcţionat către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. 

ONORARIUL NOTARIAL 
Din totalul taxelor notariale care trebuie achitate la cumpărarea unei locuinţe singura care nu trebuie dată mai departe instituţiilor de stat este cunoscută ca „onorariu notarial". Acesta este datorat în baza Ordinului Ministerului Justiţiei şi se calculează procentual, în funcţie de preţul imobilului aşa cum apare în contractul de vânzare-cumpărare. Pentru a fi considerat corect preţul trebuie să corespundă cu valoarea locuinţei rezultată din expertizele privind valorile de circulaţie ale imobilelor. În caz contrar, onorariul se calculează în funcţie de valoarea imobilului conform expertizei. Codul Fiscal impune întocmirea expertizelor care pot fi făcute numai de o societate autorizată. Pe site-ulwww.unnpr.ro poate fi găsită lista tuturor societătilor de expertiză autorizate din România. 

Conform informaţiilor oferite de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România, în baza preţului stabilit de expertiză se calculează onorariul notarial astfel: 
pentru preţ/valoare imobil până la 54.891 lei (cca. 12.800 EUR) ­ onorariul notarial este de 1.029 lei 
pentru preţ/valoare imobil între 54.891 lei (cca. 12.800 EUR) şi 274.562 lei (cca. 64.000 EUR) ­ onorariul notarial este de 1.029 lei + 1% din ce depăşeşte 54.891 lei 
pentru preţ/valoare imobil între 274.562 lei (cca. 64.000 EUR) şi 549.231 lei (cca. 128.000 EUR) ­ onorariul notarial este de 3.226 lei + 0,75 % din ce depăşeşte 274.562 lei
pentru preţ/valoare imobil ce depăşeşte 549.231 lei (cca. 128.000 EUR) ­ onorariul notarial este de 5.286 lei + 0,5% din ce depăşeşte 549.231 lei. 

Din banii încasaţi notarul achită 5,5% pentru contribuţiile de sănătate şi alţi 16% reprezintă impozitul pe venit, în timp ce din restul sumei este susţinută activitatea biroului. La onorariu se mai adaugă şi TVA de 24% pe care notarul o virează în contul bugetului de stat.

A) IMPOZITE IMOBILIARE PLATITE DE VANZATORI, persoane fizice


1) Pentru operatiunile imobiliare de vanzare-cumparare, schimb sau orice alt transfer de proprietate al constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si al terenurilor de orice fel fara constructie, vanzatorii trebuie sa plateasca un impozit imobiliar care se calculeaza astfel:

a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv :

- 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv;

b) pentru imobilele dobandite la o data mai mare de 3 ani:

- 2% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv.

2) Sunt scutite de la plata impozitului imobiliar urmatoarele cazuri:

a) la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale;

b) la dobandirea dreptului de proprietate cu titlul de donatie intre rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti.

3) Pentru transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire nu se datoreaza impozitul prevazut la alin (1), daca succesiunea este dezbatuta si finalizata in termen de 2 ani, de la data decesului autorului succesiunii. In cazul nefinalizarii procedurii succesorale in termenul prevazut mai sus, mostenitorii datoreaza un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.

Impozitul se calculeaza la valoarea imobilului, declarata de vanzatori si cumparatori, la intocmirea contractului de vanzare-cumparare, schimb, etc., incheiat la Notarul public. Impozitul se va calcula si se va plati la Notarul public, inainte de autentificarea contractului de vanzare-cumparare, schimb, etc. sau la incheierea de finalizare a succesiunii.


B) TAXE IMOBILIARE PLATITE DE CUMPARATORI

Pentru operatiunile de vanzare-cumparare de orice fel cumparatorii platesc la Notarul public numai onorariul notarial.

Onorariul se plateste la data incheierii contractului imobiliar de vanzare-cumparare, schimb, succesiune, etc., iar nivelul acestuia se calculeaza in functie de valoarea declarata de parti la Notar.


Incepand cu data da 01.01.2007 nu se mai plateste Taxa de timbru pentru tranzactiile imobiliare!


C) TAXA IMOBILIARA PLATITA DE PERSOANELE JURIDICE

Pe langa impozitul pe profit aferent operatiunii de vanzare-cumparare, persoanele juridice mai au de platit taxa de cadastru si publicitate imobiliara, in valoare de 100 Lei plus 1% din valoarea declarata a imobilului, la notar.

Aceasta este o taxa imobiliara care se plateste incepand cu data de 01.01.2007.

Avocat COLTUC MARIUS VICENTIU